房企高层警示，这两年最好别买房
根据最新出炉的统计数据，7月份中国70个大中城市房价，环比上涨的65城，持平的2城，下跌的3城：
上海，南京，泉州，下跌
厦门，天津，持平
我们再来看一个中国指数研究院的最新数据
该数据主要讲的是，居民杠杆率
首先解释下，什么是居民杠杆率
最简单的讲，居民杠杆率就是：
你的欠债除以存款
比如你有100元存款，问银行借了50元，那你的杠杆率就是50%
这张图是中国人历年的平均杠杆率
2014-2015，涨了2%
2015-2016，涨了9%
2016-2017，涨了6%
2014-2017，短短四年，累计涨了17%
这意味着，中国人存的钱越来越少，借的钱越来越多。
我们再细分到具体城市，来看看这四年来，杠杆率飙升最快的几座城市。
第一名，深圳居民杠杆率
从2014年的80%，爆冲到158%
第二名，珠海居民杠杆率
从2014年的60%，爆冲到139%
第三名，合肥居民杠杆率
从2014年的95%，爆冲到131%
第四名，南京居民杠杆率
从2014年的62%，爆冲到124%
短短4年，这几个城市的居民杠杆率就几乎翻倍，这其实是一件非常可怕的事。
之所以中国人的杠杆率飞升的这么可怕，根源还是2014年的“棚改货币化”
中国人的杠杆率，紧随着棚改货币化而爆冲，尤其像珠海，合肥，深圳，这些城市在2014年以前居民杠杆率远没有那么高
可当2014年国家开始搞棚改货币化之后，房价爆冲，掀起的涟漪效应，让居民也立刻投入贷款买房大军，导致个人杠杆率直线拉升。
居民杠杆率它不仅绝对值高，而且在过去短短四年内，翻了一倍。
我们拿深圳来举例
深圳2017年的居民杠杆率已经来到了158%，这就意味着深圳人平均每100块钱的存款，就有158块的贷款。
简单的杠杆率换算，158÷100,1.58，杠杆率为158%
但我们知道，如果再具体到个人身上的话，情况就绝不是这样的，这个158%的杠杆率是全深圳人的杠杆率，如果具体到个人的话，我们可以想一下他的杠杆率是多少。
比如我有存款30万，向银行贷款300万，买一套330万的房。
那请问，现在我的杠杆率是多少？
欠债除以存款
300除以30，10，杠杆率为1000%
这才是，在深圳买房的大多数居民的真实杠杆率，那个158%是全深圳平均杠杆率
但要是在深圳贷款买房的朋友，那他的杠杆率，就是1000%左右，甚至更高。
那么，1000%的高杠杆率意味着什么呢？
最直接的，就是意味着个人的生活品质，下降。
没有人愿意欠债，更别说是300万的债，他注定让这个人不敢花，不敢再去享受生活。
任何事情都开始精打细算，换句话说，就是居民个人的生活品质，下降，家庭的生活品质，下降。
在中国，能如此快速而猛烈的拉高一个人杠杆率的东西，除了高利贷，就是房地产。
居民杠杆率和负债有直接关系，而居民负债又属买房为最大宗。
而一个高杠杆率的国家或者城市，他最大的危害在于消费排挤。
房价高涨，已成为国家经济发展的严重病态。
中国经济的最大隐患在于，过去四年所执行的“棚改政策”，如坐火车般，直线拉高了全中国的住户杠杆率
2014年全中国住户杠杆率还在46.07%，可短短四年后，这个杠杆率就冲到了63.42%
从46%到63%，短短4年全国杠杆就加了17%，这个加杠杆的速度放到全世界来看，也是让人不寒而栗的。
而随着杠杆率的快速增加，与之相对的，就是消费品的零售总额增速，持续放缓。
也就是我们所说的，“消费排挤效应”
钱都给房地产了，还怎么可能享受生活，买这买那，所以我们看到最近热议的拼多多，和更热议的“消费降级”，都与这高度相关。
自从2010年以后，数据就跌跌撞撞一路下滑。
这意味着什么呢？
意味着中国老百姓日子过的最好的时候，其实应该是2010年，那一年社会总体消费，成长都都接近20%
那一年老百姓最愿意花钱，最敢花钱。
而从2010年以后，老百姓花钱时候的顾虑就越来越多，社会总体消费增速就持续下滑，不到十年时间就跌破了10%
而人民消费能力的不断下滑，和人民持续上升的杠杆率有极为密切的关系。
上图中人民杠杆率上升，消费力下降，形成一个醒目的十字交叉
老百姓的钱都被房地产吸走了，还背了几百万的债，那还怎么可能再去消费其他东西呢？
所以我们看到，全国的消费品增速总额，从14年的12.12%掉到去年的9.54%
大家不要以为就跌了3%，根本没什么
其实问题很大，为什么呢？
因为从经济发展的角度来看，你想，一个国家的经济发展越来越好，GDP每年都在成长，工资也每年都加，那这个国家的消费品增速，也应该增速才对。
逻辑很简单嘛，经济好，工资涨，老百姓愿意花钱多消费，消费品增速增加。
可中国不是。
中国的GDP虽然和前些年加10%没法比，但6%，7%的速度也十分可观了，GDP增长，那工资涨幅呢？
2017年，全国平均涨幅6.6%，这是人力资源部统计的，具体的落到每个人头上，你去年工资有没有涨6.6%，只有自己知道。
而按正常逻辑来看，GDP涨，工资涨，那你消费品增长也会加速，可现实是中国消费品增长，非但没有增速，反而在不断减速。
居民越来越不愿买东西了。
这种违背常理的现象，其背后最大的妖怪就是
房地产，将居民的消费力给掏空了。
他就直接造成了，国家GDP看起来每年都涨，可老百姓的生活并没有变好，相反因为房价高涨，急于买房的人越来越多，导致居民杠杆率快速拉升，让老百姓的生活品质，日渐下滑。
而中国的房地产企业现在在做什么呢？
直白讲吧，他们在更疯狂的抢钱。
2018年1-7月房地产开始了更疯狂的抢钱动作
为什么房地产企业2018年必然疯狂抢钱，原因我之前三篇讲房地产的文章从房企杠杆率，高周转政策，棚改利好进入尾声等方面都为大家详细分析过
感兴趣的朋友可以去看看，今天的第二篇推送，这里就不做赘述，用一句话简单概括吧
2018年1-7月，全国房地产开发投资再创新高，销售面积不断增加
这绝不是新一波房地产热的信号，相反，这是最后的狂欢。
2018年，房企们在干什么？
加快投资，加快开工
加快开盘，加快销售
而不管你是加快开工，还是加快开盘，最终的目的只有一个，就是加快回款速度。
2018年，房企们在快速的回款，只有工地开工才能预售，只有预售才能回款，而只有回款，才能救那些杠杆率极高，流动性又不全的房地产企业。
所以国内房企在2018年各项指数持续上涨，绝不是房地产又一波热潮，而是房企们想尽快从老百姓那里榨取更多的钱，来补上他们资金链上的缺口。
如果他们不能从老百姓手里抢到更多的钱，那必将面临资金链断裂的直接风险。
然而诡异的是，房地产企业疯狂开工，疯狂售楼，可土地流拍的比例，却在不断上升。
什么意思？
就是你是个卖馒头的，你拼命捏馒头，蒸馒头，在路上大声吆喝，快来买馒头啊，可走到你的后厨里去一看，你却不再买面粉了。
房地产企业已经预见到了，未来很可能出现的“不景气状况”
要不然你见过哪个卖馒头的，店铺里拼命做馒头卖馒头，店后面连面粉都不去买的呢？
全国300座城市，土地溢价率从2017年下半年就开始持续下滑，平均楼面价则从2018年3月开始下滑
各地土地流拍率，创下新高，土地溢价率快速下滑，楼面价已经出现负增长
溢价率下滑，楼面价负增长，意味着地方放出来的土地根本就没人买嘛
而土地就相当于面粉，造好的房子相当于做好的馒头。
一个连面粉都不愿意去买的馒头铺，你告诉我他未来会越来越好，可能吗？
难道用空气做馒头哦？
再从流拍率来看，2018年1-7月，平均流拍率为6%，而二季度的流拍率为7%
2014年全年，土地总流拍宗数为345宗，这是目前历年最高了。可2018年前7个月，总流拍已经达到258宗，比2014年同期高出59%
所以业内人士估计，今年的流拍规模，将达到历史新高。
为什么房地产企业还在拼命做馒头（开工，卖房），可却不再积极买面粉了呢？（拿地）
因为他们知道，中国的房市，可能迎来一波重大调整。
房地产企业在未来两年，即将迎来一场洗盘，所谓的洗盘就是大鱼吃小鱼，就是资金状况好的吃了状况差的。
正是预见到了这样一个“未来”，房企们才忽然变得小心谨慎起来，如果再像过去一样疯狂拿地，那流动性风险就会非常大，而谁的风险更大，就意味着谁会成为那条被吃掉的鱼。
显然，房企们都愿意吃老百姓，可到了他们要被吃的时候，是一个比一个谨慎，这也就是为什么现在土地流拍率不断上涨的真实原因。
这里，再提供一个颇具讽刺意味的风险数据给大家吧
目前，全地球只有一个投资是只涨不跌的
那就是中国房地产
在图上，只有一条红线，一枝独秀
而这条红线，就是中国房地产
在地球上，你只要投资中国房地产，就是只涨不跌
那么问题来了
凭什么？
凭什么中国房地产能只涨不跌，只赚不赔？
其背后的问题极为恐怖，因为它完全违背了经济逻辑，和金融历史
而且高房价不光扼杀国家发展，更直接在扼杀整个国家，房价已成为阻碍生育率上升的直接因素。
试问，当你背负着1000%的杠杆率的时候，当你背着300万贷款的时候，你拿什么去生一个孩子？
而且现在中国房地产的妖风，已经不是贵的问题了，还是烂的问题。
一周前在博鳌的一场会议上，绿城房地产的管理董事长李军，坦诚的告诉所有人
这两年不要买房，维权潮会在这几年出现，近两年的房屋质量是最差的
由于利润结算有滞后性，未来两年，房地产企业的财务报表会很难看，谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。
要知道，这话从一个业内高级人士的嘴里说出来，是非常不寻常的。
都说“卖瓜的都要自卖自夸”，可李军一个房企高管，却在会议上说，大家别买房啊，这两年的房子质量都很糟糕，而且这两年还会出现大量的维权潮
当一个卖房的都出来说房子有问题时，你就应该警醒，目前中国房地产的品质有多糟糕了。
李军的这话，和我之前写的一篇文章《努力盖出历史上最烂最贵的房子》观点倒是一致的。
