前景向好 推荐彩生活

互联网物业服务平台搭建成型。我们于上周参加了彩生活反向路演，公司管 理层表示，彩生活的互联网物业管理平台已基本完成建设，基础物业管理已全 面互联网化，在运营效率和业主满意度上均有提升。同时，公司开始聚焦物业 服务平台化战略，以‘彩之云’ APP 为主要平台载体打造社区服务生态圈。目 前彩生活已经与多家生活服务商建立合作关系，为业主提供基础物业管理 （维 修、家政 ）、O2O、社区电商和社区金融等一系列服务。截止 2016 年 12 月 31 日，彩之云注册用户数已超过 300 万人，活跃用户数约为 174 万人。

由大规模收购转向平台输出。在彩之云平台用户体量不断增大和技术逐步成 熟的基础上，彩生活在 2016 年下半年启动平台输出战略，未来不会再进行大 规模的收购，而是以“小股操盘”的模式进行平台输出。彩生活通过入股目标 物业管理公司 5%-10%的股权，并以平台收益五五分成作诱因，吸引物管公 司加入。去年 11 月公司与上海银湾达成战略合作，彩生活不切分银湾的物业 服务收益，仅对所输出的平台增值收益进行对半分成。截止 2016 年底，彩生 活直接在管面积为 3.95 亿平方米，加上之后银湾项目后，彩生活获得的平台 服务面积达到 7.7 亿平方米。公司目标在 2020 年，管理服务面积达 25 亿平 方米，覆盖人口约 1 亿人，市占率达 12%至 13%。

增值服务产品运营良好。 2016 年彩生活的社区增值服务收入为 1.57 亿元人民 币，同比增长 48.1%。其中‘彩富人生’和‘彩生活住宅’是公司重点推广产 品。彩富人生是一款 P2P 网络借贷产品，彩生活并不运营或拥有该产品，仅 提供业务的接入通道。而用户投资增值部分可直接冲抵物业费，对于应收账款 收回有促进作用。 2016 年彩富人生全年累计投资约 18.2 亿元。彩生活住宅是 彩生活推出的新盘委托销售模式。对于销售缓慢的新楼盘，公司 与发展商合 作，在销售物业时按房价的一定比例每年或一次性返还‘饭票’代金券， 而饭票可用于彩之云平台的各类消费。目前彩生活住宅处在产品初期阶段， 销售规模相对较小，但随着彩生活住宅模式不断完善，公司预计 2017 年将销 售 1 万套彩住宅，并希望利用业主的饭票消费来扩大彩之云平台的商家数量。

收入增长，但毛利率下滑。2016 年，彩生活收入约 13.42 亿元人民币，同比 上升 62.2%，净利润约为 2.16 亿元人民币，同比增长 11.5%，新增管理面积 约 7，300 万平方米。尽管营业收入和净利润依然保持增长，但增幅较 2015 年 有明显下滑 （2015 年营业收入增长 112.6%，净利润增长 15.6%）。同时，毛利 率也由 2015 年的 54.9%下滑至 43.6%，而净利润率由 20.4%下滑至 14.0%。 利润率下滑的主要原因是去年收购几间大型物业管理公司，带来相当数量的新 增包干制物业管理面积，而包干制的毛利率低于酬金制，导致毛利率下滑。