“买不起房，就多买两套！” ，为什么

来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），文中观点不构成投资建议。

在第十届陆家嘴论坛开幕之前，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友近日与华尔街见闻进行了一场深入的对话。他分享了对于中美关系变化及双方贸易摩擦、中国经济结构转型、资本市场改革与金融市场开放、房地产市场等领域的观点。

管清友认为，最近的中美贸易摩擦是两个大国之间博弈的必然结果，根本原因在于双方实力出现了变化，表明中美关系出现了质变。

在中美贸易摩擦等多重因素的助推之下，中国可能显著缩减贸易顺差，这意味着中国必须启动内需，改变以往依赖出口、依赖外需的经济结构。在管清友看来，这将代表着中国上世纪改革开放以来的重商主义将从政策中心渐渐淡去，新的政策聚焦点将是内需。

对于中国资本市场改革中存在的问题，管清友表示，要解决改革中的要害问题，就要成立继上海和深圳证券交易所之后的第三家交易所，设在雄安新区。他认为，资本市场改革的步伐应该更大一点，积极吸引更多企业在境内上市。

管清友还回应了他在博鳌论坛上引发全民热议的那句话：“如果你现在买不起房，那就多买两套。”

他对华尔街见闻解释，这其实就是一种投资思维：“现在买不起是因为贵嘛，以后它会更贵，现在当然要想尽办法多买两套。你们现在谁不后悔当时少买了？”他还建议，“一定要让你的收入增长速度超过房价，一定要走在竞争者前面。”

作为上海的一张靓丽名片，由上海主办的国际性高端对话平台陆家嘴论坛将于6月14-15日举行。届时，各国和监管机构的高层领导、全球财经界的领袖人物以及著名专家学者将共聚一堂，商讨金融领域重大议题，包括中国金融发展、深化金融开放、防控金融风险等。

“中美关系质变”

“特朗普对多国发起贸易战，这只是开始，不是结束。”管清友在题为《我们可能处于新冷战的前夜》一文中这样写道。

在同华尔街见闻对话时，管清友再次提到了这个观点。对于中国面临的中美贸易摩擦等外部环境，管清友认为，今年肯定是不如去年，外部环境“比较恶劣”。而且，“这一切才刚刚开始，处理这个问题也比较棘手。”

“中美关系已经出现了质变”，从原来的相对紧密开始明显变坏，管清友对华尔街见闻表示。他进一步解释，这不是因为某个领导人的态度，而是两国的利益、实力发生了非常明显的变化。

美国现在不像过去那样那么从容、淡定地看待中国了。“他们觉得中国确实已经是一个挑战和威胁了，这是大国之间博弈的必然。”管清友表示。

面对近期备受关注的中美贸易摩擦，管清友给出了一个建议：拖，拖时间；谈，有理有力有节地谈判。

“再给我们20年时间，我们和美国谈判的筹码就不是这样了。我们很多领域、很多技术和产品会更具有竞争力，创新会更强大。在某些领域上，可以更深层次地沟通。”

中国经济政策重大转变：

从重商主义到刺激内需

管清友对华尔街见闻表示，中国的投资者现在有一个重要问题需要思考：中美贸易摩擦很可能改变中国过去四十多年的重商主义政策导向、出口导向。

“如果中美贸易摩擦迫使我们大幅度缩减贸易顺差，这就意味着中国必须启动内需，改变以往显著依赖出口、依赖外需的经济结构，转向刺激内需。”

也就是说，中国整个经济发展的逻辑和路径都会发生变化。

什么叫内需？“老百姓消费、投资，这都是内需。”

怎么刺激内需？“得解决老百姓的后顾之忧，比如完善的社保、养老、医疗、教育等体系，得营造良好的营商环境，得让更多企业愿意在国内投资。毕竟现在还有很多方面供给短缺，比如教育、医疗等等。”

“建议成立雄安交易所”

谈及中国资本市场改革，管清友看到了很多问题。在他看来，资本市场改革的核心问题不在存量，而在增量。

他称，香港联交所正在推行改革，包括同股不同权、IPO制度等。但内地在资本市场的改革非常迟缓，IPO发行制度、注册制度，目前的制度很多都不是市场化的。

“资本市场改革要解决要害问题，就应该成立第三家交易所，设在雄安新区。中国企业这么多，大量的企业都跑去境外上市，我们难道不应该反思嚒？”管清友说。

不过，投资者也看到，中国正在积极推进CDR制度。而在管清友看来，这是远远不够的。“很多企业都已经度过了高速成长期了。现在让投资者买，这不是让大家买48块钱的中石油吗？所以必须要让我们的市场有发现、培育这些独角兽的能力，要吸引世界上最好的企业来我们这里上市，不要让我们的好企业走出境外上市。”

核心资产越来越贵

“今年肯定还是核心资产泡沫化。”管清友如此肯定地表示。

他称，当资产端和资金端同步收缩的时候，大的流动性环境也在收缩。他在之前发表的文章《中国的金融监管新趋势和资本市场新特征》中就分析过，当资产端和资金端的收缩不对等，就会出现核心资产变贵，有限的资金开始涌向有限的资产。这是容易出现核心资产泡沫，这种情况在2018年仍会延续。

管清友对华尔街见闻表示，如今核心资产有两个问题，第一是体量大、估值高，独角兽企业动辄几千亿市值。“我要强调的是第二个，不管是什么好东西，太贵了就没有性价比了。所以才出现很多公司上市之后一二级倒挂，六七个涨停板以后劈头往下跌，有些股票到现在还没回来呢，持仓的人还亏着。”

但他同时强调，“我们原来说二八线，今年说三七线，去年的20%涨得最猛的股票今年调整的很厉害。但是这些票跌下来，安全边际还是相对比较高，受周期影响比较小。”

在上述预判情形下，管清友提醒投资者，应该冷静地分析资产价格，然后再做投资决定。他还提醒普通投资者，今年不确定性很大，防风险一定要放在第一位。

“会出现更多债务违约”

当被问及是否会出现更多债务违约案例，管清友毫不犹豫地回答：“会”。

他解释说，偿债高峰期还没来。过去十年不停地加杠杆，现在开始去杠杆、企业盈利下行，必然会出现问题，就算是没有资管新规也会出现违约。资管新规只不过是主动挤泡沫、防范金融危险，该违约的违约，该打破刚性兑付的就打破。

至于海外担心的中国债务问题，管清友认为多虑了，“中国金融风险问题不大，不会重演上世纪末那种金融风险蔓延的情况。我们还是稳定第一。”

房地产市场：

从黄金20年到白银20年

“过去20年算是中国房地产发展的黄金20年，未来应该是白银20年。”在严格调控之际，管清友依然看好中国房地产市场。

他解释说，未来房地产市场还会比较好，只不过增长斜率没有过去这么多年那么快了。

为何作出这种预判？因为“我们还是有庞大的需求”管清友说。

这一点和中国经济结构转型也是一致的。“中美贸易摩擦之后你要转向内需，房地产市场很重要。不管是刚需也好，改善居住也好，诉求是很强的。首先，中国人对于房子的情节有文化的基因在里面。其次，中国的城镇化还在推进当中，整体的水平还不到60%。在这种情况下，需求还是很旺盛的，整个的发展空间还是很大。”他认为，总体上，房价下一步不会大跌。

回应“买不起房，就多买两套”

说到房地产，管清友之前在博鳌论坛上的一句话曾上了微博热搜，引发热议：“如果你现在买不起，就多买两套。借钱也得买。”

“我说的不是让人倾家荡产去买房子，而是说该加杠杆加。”管清友对华尔街见闻回应称。

为何这么建议？管清友表示，原话是多年前一位知名北大教授说的。当大家都在追求一种商品的时候，你要想办法超过你的竞争者们把它买到手。“现在买不起是因为贵嘛，以后它会更贵，几十年以后你更买不起。现在当然要想尽办法多买两套。你们现在谁不后悔当时少买了？”

此前，管清友曾发文指出，房地产的基本面已经发生了质变，一是人口拐点，即老龄化加速，刚性需求趋势性下行；二是政策拐点，“房住不炒”的房地产市场定位等支持市场平稳健康发展；三是市场拐点，城市房屋供需两端已发生重大变化，人均住房达到1套，从增量市场到存量市场是必然趋势。

管清友语重心长地说：“一定不要从众，一定要走在（你的同一代人和竞争者）前面。一定要让你的收入增长水平超过房价上涨的速度，最好大大超过房价。抓住时机，不要犹豫。“