重资产企业投资建设中的税务规划

作者：段从军来源：“税月无声”公众号

重资产企业指主要依靠土地、厂房、设备赚取利润的企业。该类企业前期投入较大，与商贸企业、金融企业、互联网企业、研发企业等轻资产企业在资产投入上具有明显的区别，因而重资产企业的投资建设具有和一般企业不一样的特点，其税务规划也就具有该类企业所独有的特性。

重资产企业投资建设税务规划流程

重资产企业的投资建设较为复杂，从选址到建设完成并投产将是一个较长时间的决策过程。按照重资产企业投资建设的顺序，该类企业投资建设的税务处理可以分为投资建设前期税务处理、投资建设中期税务处理、投资建设后期税务处理三个阶段。在每一个阶段，其税务处理又具有不同的特点。具体处理流程如下：

重资产企业投资建设税务处理流程图

重资产企业投资建设前期税务处理

重资产企业投资建设前期税务处理包括选址的税收决策、税务预测、税收返成、土地拍卖款返成的税务处理。

1、选址的税收决策

选址的税收决策主要包括当地税收优惠情况、税务环境的选择。在综合其他因素的基础上，具有较多税收优惠、税收执法环境较为宽松的地方将是企业的优先考虑方向。

2、税务预测及税收返成

在许多地方，当地为了达成招商引资的目标，均会对新投资企业给予一定的财政扶持，其中一项扶持政策就是税收返还。在实践中，税收返还有固定比例返还模式，也有一事一议模式。在一事一议模式下，通常是根据企业未来税金的预测情况，由企业和协商达成的。

3、土地拍卖返成

在投资建设过程中，对土地价格的协商也是构成重资产企业建设前期税务处理的重要组成部分。在土地出让价格的基础上，根据企业和地方的协商，地方有时会给予企业一定的土地出让款返成。为此，也涉及到这部分返成款的税务处理。

重资产企业投资建设中期税务处理

重资产企业投资建设中期的税务处理较为复杂，涉及到采购中的税务筹划、供应商背景调查、采购比价及供应商选择、合同条款谈判、物资管理、进口设备免税申请、发票控制等一系列的税务处理过程，这也是整个投资建设过程中税务处理最为复杂的部分。

1、采购中的税务筹划

重资产企业投资建设过程中的采购主要包括：建安施工服务的采购、材料和设备的采购、设计及咨询服务的采购等。在营改增后，采购中的税务筹划还涉及到甲供材（甲供设备）的税务筹划，为此需要通过合理筹划，确定哪些设备由甲方采购、那些设备由施工方采购，以谋求增值税和企业所得税税收效益的最大化；对施工方提供的建安服务，是采取简易计税办法还是一般计税办法。由于一般计税下施工方适用11%的增值税税率，远高于简易计税办法下的3%的征收率，为此，在采用一般计税办法下，施工方的报价将可能更高，通常为了增加竞标的能力，施工方有可能采取简易计税的方式报价，而实际上，增加价格但采用一般计税方法可能对企业更有利，这是由于简易计税模式下，施工方不允许抵扣增值税进项税额从而产生了供应链上的税收损失。

2、供应商背景调查

供应商背景调查是整个采购中极为重要的一环，诸多的增值税风险均源自供应商背景调查不到位。在笔者的从业生涯中，不少企业由于此环节的疏漏，导致接受到一些虚假的增值税专用发票，从而给企业留下了较大的潜在税务风险。常见的供应商背景调查方式包括：实地走访、口口相传、企业信用信息系统调查。企业信用信息系统能够提供丰富的供应商背景信息，可以供企业投资建设采购时供应商北京调查所用（不要问我可以看出哪些关键信息，听过我的营改增、企业投资建设等课程的都知道。不是不愿意告诉大家，实在是太忙。忙！忙！忙！每天那么多的人咨询，实在是没时间一个个去回答和翻看微信。抱歉！）

3、采购比价及供应商选择

在采购的商品品种、质量和成交条件等一致的基础上，毫无疑问，采购价格将是采购方所关注的重要问题了。如果你以为此时谁的价格低就采购谁的，那么我只能恭喜你错了。聪明的你也许考虑到了，采购的商品中包含有进项税额，而进项税额可以抵扣，所以比价时，考虑剔除增值税的不含税采购价格就可以了。哦，我还是得恭喜你答错了。因为你没有考虑由于增值抵扣可以导致未来少交增值税，相应也会少交城建税和教育费附加。貌似，错在这里的人不少啊。以下列示了详细的比价计算过程：

采购比价计算过程

需要注意到是，在实际计算中，要考虑到采购的设备、材料和建安服务的进项税额在建设期无法抵扣，其最终抵扣时点在工业企业正式投产产生足够收入的时候，因此，上述进项税额在短期内将会无法抵扣，为此，在比价的计算过程中，可以根据各个企业的特点，适当考虑资金占用成本，即加入财务管理中的资金时间价值计算。

4、合同条款谈判

几乎所有的合同都涉及到合同条款的谈判，而其中相当一部分涉及税务条款的安排。合同条款涉及是否有效，直接对后期资产的接收及相应的税务处理产生重大影响。

5、物资管理

在物资采购进入重资产企业仓库后，企业需要对物资进行妥善的管理，最终物资的流向，以确定资产的相应进项税额是否可以抵扣。

6、进口设备物资税收

在重资产企业，尤其大型重资产企业建设中，相当多的设备、部件将从境外采购。对于此类采购的设备、部件，在进口环节需要妥善考虑进口环节的税收问题。通常，这类税收问题包括增值税、关税的减免税及分期纳税，也包括根据我国加入自由贸易协定情况而享受的关税协定税率问题。除此之外，进口这类设备及部件时，也需要考虑我国的反倾销和反补贴情况。

7、发票控制

重资产企业在投资建设过程中，对其采购的设备、材料、建安服务、设计及咨询服务等，需要对从供应商收取的发票进行严格的内部控制，这些控制既包含发票开具方面的控制，也包含发票的传递交接、发票认证和抵扣等方面的控制。

投资建设后期的税务处理

投资建设后期的税务处理包含资产转固的税务处理、进项税额分期抵扣的税务处理、在建工程试运行税务处理、节能环保安全生产设备抵免企业所得税处理等等。

1、资产转固的税务处理

当重资产企业的投资建设完工后，涉及到资产转固问题，这一问题又包含了诸多环节的税务处理：

· 资产何时转为固定资产；

· 何时开始计提折旧；

· 房产税和土地使用税何时开始缴纳及如何缴纳等。

2、进项税额分期抵扣的税务处理

根据营改增相关规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。为此，工业企业在投资建设完成后，需要对这些不动产在建工程涉及的进项税额，在各发票对应的进项税额取得后的第13个月时抵扣。需要注意的是，重资产企业投资建设期各项采购繁杂，该事项可能是一项工作量非常大的的工作。

3、在建工程试运行税务处理

对于重资产企业来说，通常要经过一段试运营期，在试运营期通过验收后才算进入到正式的运营期。在此期间，牵涉到复杂的税务和会计差异的处理。

4、节能环保安全生产设备抵免企业所得税处理

在重资产企业投资建设过程中，可能会涉及到大量的节能节水、环保、安全生产设备的采购。在企业正式运营后，如果企业产生了应交所得税，则按照企业所得税法的规定，这些设备的采购价格就可以抵免企业所得税了。

重资产企业的投资建设税务处理，是一项非常复杂的的庞大工程，笔者仅能就其中的部分关键点做一简要描述，为企业的建设起到抛砖引玉的作用。而在实际处理中，高度的税务专业技能及实务经验，将有助于企业在投资建设期进行合理税收规划，控制税收风险，实现税收收益的最大化。

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房地产营改增财税实操系列

[第七十九期]

营改增背景下房地产企业所得税汇算清缴前准备工作专题邀请函

【会议时间】：2016年11月24-26日（24号报到）

【会议地点】；北京陶然大厦

【授课专家】；王老师

【主讲老师】：王皓鹏

【主讲内容】

第一节：收入税会差异暨申报表填报要点讲述

第二节：收入确认与风险控制

第三节：成本确认与风险控制

第四节：拆迁还建全流程解读

第五节：企业所得税常见问题解析（2016新政暨核心问题）

第六节：税收风险评估与分析

[第八十期]

全面营改增背景下房地产\建安企业汇算清缴风险识别与防控专题

【会议时间】2016年12月2–4日

【会议地址】厦门·舒悦酒店

【主讲专家】：魏老师

‖主讲内容‖

第一节：征管模式的深度融合带来的新风险

第二节：2016年房地产建安财税新政涉税风险盘点

第三节：营改增背景下的收入涉税风险识别与防控

第四节：营改增背景下扣除项目风险识别与防控

第五节：融资困境中的涉税风险识别与防控

第六节：股权交易涉税风险识别与防控

第七节：发票管控高发涉税风险识别与防控

[第八十一期]

营改增后房地产建安企业增值税管控和所得税汇缴

与清算新风险防控及稽查应对专题班

【会议时间】2016年12月15–17日

【会议地址】合肥·银瑞林国际大酒店

【主讲专家】：于仁德

主讲内容

第一篇：增值税全方位管控应对篇

第一节、管控思维调整

第二节、战略运营视角的增值税管控

第三节、合同管理

第四节、发票管控

第二篇：企业所得税汇算篇

第一章、所得税汇算清缴概述

第二章、开办期间业务的所得税汇算处理

第三章、预售期间的汇算清缴

第四章、竣工销售期间的汇算

第三篇：营改增对房地产建筑企业所得税的影响及应对攻略

[第八十二期]

金税三期严监管下的房地产开发预警评估稽查与风险防控专题

【会议时间】2016年12月7–9日

【会议地址】南京·白鹭宾馆

【主讲专家】：肖老师

主讲内容

第一部分：近期房地产开发业典型案件通报与防控建议：

第二部分：金税三期严监控下的房地产开发业纳税评估稽查应对

第三部分：房地产开发企业增值税申报、缴税的常见疑难问题与处理技巧

第四部分：房地产开发企业所得税预警评估稽查与风险防控

第五部分：营改增后土地增值税清算税收筹划与风险管控及补救方法

第六部分：房地产开发企业地方税预警评估稽查与风险防控

第七部分：房地产开发业增值税专用发票的预警评估稽查与风险防控

[第八十三期]

建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题

【会议时间】2016年12月21–23日

【会议地址】深圳·丽都酒店

【主讲专家】：许老师

第一部分建筑、房地产企业营改增难点焦点问题税务风险防控
开篇语：营改增后企业税务风险管理
一、合同中的涉税条款
二、征地阶段涉税疑难问题
三、建设施工阶段疑难问题
四、材料购销合同与票据
五、融资业务涉税疑难问题
六、预售阶段涉税处理与票据
七、完工阶段涉税处理
八、特殊业务专题
九、增值税专用发票管理专题
第二部分房地产企业开发全程各阶段年度所得税汇算清缴
一、季度预缴与年度汇算清缴
二、筹建阶段汇算清缴
三、预售阶段汇算清缴
四、完工阶段汇算清缴
五、营改增对会计核算、所得税及土地增值税影响
六、股息红利与股权转让所得