房企2016年人均效能、人工成本、人才发展趋势分析与解读

在“全覆盖、多维度、求真实”上市房企财务数据分析的基础上，赛普人才事业部基于各房企人员配置情况，对上市房企2016年度人均效能、人工成本、人才发展关键策略进行了分析和解读，供每一位地产人参考交流。

人均效能、人工成本分析延续年报分析方法，选择相同的样本企业，并按照销售规模划分为四大梯队，重点分析指标包括：人均销售额、人均销售面积、人均营业收入、人均创造利润、人工成本占比等。

1. 人均效能，规模效应明显

无论是效率类（人均销售面积），还是效益类（人均营业收入、人均创造利润）人均效能指标，均表现出显著的规模效应。第一梯队房企人均效能均值约为第四梯队房企的3倍。

注：为统一分析口径，上述人均效能指标已剔除物业公司、自销公司、商管公司人员数量影响。分析数据来源于上市公司年报，及赛普行业调研。

人均销售额上规模效应体现也较为明显：

虽然规模效应明显，但从梯队内部来看，房企间人均效能指标也存在着较大的差异。主要源于内部效率差距、人员外包模式差异。

以第一梯队人均销售额指标为例：

近年分析显示，万科在人均效能指标上一直处于行业领先，源于其对人员编制的极端控制。近三年，虽然销售规模从1000多亿增长到3000多亿，但地产开发系统人员数量一直控制在6000-7000人左右。其人员数量的控制，除了较高的管理效率外，大量岗位的人员外包也是重要的方式。从多年前开始的工程维修、部分客服岗位的外包，到现在初级的人事行政、出纳收银外包，甚至主流的工程管理人员外包。

相较之下，碧桂园虽也有严格的人员编制管理要求，以及对区域公司组织效能指标的考核要求，但其全产业链业务布局的模式，导致其在万科同等规模下，地产开发系统人员数量接近万科的3倍。因此，单纯的人均效能指标的对比难以评判企业的管理能力和组织效能，需结合业务模式综合考虑。

在结算利润指标上，除了人员数量控制外，各房企在利润创造能力上也差异明显。

2. 人工成本，同样规模效应明显

除了人均效能指标外，人工成本控制也是各房企关注重点。市场竞争态势下，高激励尤其是对重点岗位的高薪挖人，已成为房企普遍现象，也导致近年来，各房企管理费用水平逐年上升。为更好匹配人工成本和企业发展之间的关系，我们采用当期人工成本占当期销售额的比例来表示人工成本控制情况。

千亿梯队房企人工成本平均控制在销售额的2%以内，相较之下，规模越小，人工成本占比越高，百亿以下房企接近5%。典型房企人工成本率如下：

当然，管理费用指标也是我们分析人工成本控制的一个重要数据来源。从匹配性角度考虑，我们采用当期管理费用占当期销售额的比例来进行分析。结果显示，管理费用水平上，同样存在显著的规模效应。

3. 人才发展，房企各显神通

行业利润持续下滑、资源争夺逐渐白热化，规模扩张诉求愈演愈烈。行业整体态势下，人才战争也早已提上日程。

▋“舍”得：高薪酬、高激励、塑狼性

高薪酬、高激励似乎已成为规模扩张房企的标配，并且作为狼性文化塑造的一个核心条件。

碧桂园江苏区域总2016年过亿年收入，很长时间内成为各房企激励体系设计时谈论的话题，而碧桂园也被作为高激励房企的典型代表。而同时，华夏幸福也诞生了过千万的分公司总。

在碧桂园“1亿区域总”这个标杆光环的引领下，各房企不甘落后，尤其是300-500亿规模，期望1-2年内跨入千亿梯队的房企，纷纷开始提出“千万区域总、千万城市总”的目标，并据此重新设计整体激励体系。

▋“抢”得：不遗余力“抢人计划”

规模扩张下，各房企为“抢人计划”始终是不遗余力。例如之前恒大的逆市抢人计划，碧桂园的“引凤计划”，正荣的“精英人才召集令”等。除猎头推荐外，动用内外部各种渠道，并给予高额奖励也是房企常采用的方式。某家房企就曾经给出成功推荐一名项目总，给予个人10万元奖励的丰厚条件。

近期，在“抢人计划”上充分夺得眼球的，则是华夏幸福。从2016年的10月份开始，华夏幸福就瞄准了万科、中海、龙湖、碧桂园、恒大、融创、绿城、旭辉等几家企业，开始了“千人计划”挖人战略的实施。目标对象包括总监、项目总、城市总在内的中层人员以及管培生。

而今年，配合产业小镇战略的实施，华夏幸福开启了新一轮的抢人计划——200名小镇总，这一2016年以来较为新潮的职位。招聘对象大致分为两类，一类是城市总、核心城市项目总，主要来自于标杆房企，如绿城、碧桂园、恒大、万达和中航等；一类是有背景或资源的人，包括退休的县委书记、开发区主任等。

▋“营”得：强化经营意识，聚焦经营性人才培养

为实现企业快速发展，以碧桂园为代表，通过不断强化区域总，片区总，项目总财务经营意识，并通过人才培养体系及大运营体系的建设持续提升其经营能力。旭辉通过利润管理体系的建设，并通过持续的经营沙盘演练覆盖到总部加15个事业部，包括总监、项目总、城市总在内的中层人员以及管培生。

围绕经营意识与能力提升的培养课程也成为房企最热门选择。近一年内仅赛普学院就为包括碧桂园、保利、绿地、旭辉、新城、建发等提供了总计60多场150多天全价值链实战沙盘演练。

提升经营意识，跨专业协同意识已经成为人才发展的关注点。

▋“享”得：跟投机制逐渐成各房企标配

在万科、碧桂园2014年推出事业合伙人跟投机制后，招商、保利、绿地等企业纷纷跟进。从大企业到中小企业，从名企到央企都在实施或正在推进跟投机制设计。赛普在协助这些企业进行跟投方案设计过程中感受到，不同企业性质、项目特点及管理特点不同，其跟投方式，分红及退出机制，杠杆应用会有所差异，但所有企业目标一致：共担、共享，最终实现共赢。

赛普

项目跟投合伙人机制与专项激励全国研讨会

6月22日-6月23日   上海

6月30日-7月01日   北京

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