如何实现财务自由（一）庶人版财务自由
财务自由几乎是每一个人的梦想，但是自认为达到这个目标的却不多。是否这只是少数富豪的专利呢？我们先要了解一下财务自由到底是什么。
首先按照官方的说法，财务自由就是你的资产产生的被动收入必须至少要等于或超过你的日常开支，即 财务自由=被动收入>花销。何为被动收入？例如存款利息、房租收入、版税稿酬、小弟进贡等等只要躺着自动就会找上门来的收入就是被动收入。举个例子来说，如果您有2套老破小，自住一套出租一套月入租金3500元，虽然您没有正经工作，但却是个一人吃饱全家不饿的超级宅男，每月花销能控制在3500元以下。恭喜您已经顺利实现了屌丝版财务自由。
所以从公式就可以看出来，要实现财务自由只要增加被动收入，降低日常花销即可。当然，大多数人是不会仅仅希望自己去享受屌丝版财务自由的，所以说如果要达到财务自由，生活质量本身就不能太差。拿一线城市的标准来说，维持一家3口普遍认可的体面的生活费用基本是50万/年这个标准。所以我们也不求奢华，以好好过日子为心态基础，计算一下如何来配置资产能够达到“庶人版财务自由”要求。
首先，既然我们讨论的是被动收入，当然您首先要有能产生被动收入的“资产”，毕竟在门口直接放根竹竿就向街坊邻居收过路费的话很快是就能喝到派出所提供的凉茶的。那什么样的资产是可以产生被动收入的呢？一般来讲就是能够出借使用权来博取收益的的资源，说人话就是借得出去的东西。比如：能租得出去的土地或房屋可以博取租金收益；有钱借给他人可以获取利息；有知识产权或艺术版权可以博取版税收入等等。作为绝大部分禀赋平平的普通人，能够出借一般都是房产和金钱这两块资源。而作为讨论的另一个前提就是，能够出借的一定不是您自己住的房子，所以被动收入是建立在可投资资产上的。
先排贷款负债的情况，全部按照自由净资产来计算。以青菜熟识的一个典型的中产家庭老Z先生家来建立一个模型。
老Z一家3口在一线城市内中环之间拥有一套自住房价值800万，其余的资产作为可投资资产进行配置。最普遍的情况是有一套内环老破小价值350万，手上有100万存款，50万股票。按照这个配置，总的可投资资产只有500万，固定资产：存款：证券=70%：20%：10%。不要和我说你身价超千万，有种说服你老婆把800万的房拿出来投资，自己住350万的老破小去。目前一线城市住宅的普遍收益率年化1.5%，银行3年期存款收益2.75%，老Z作为资深股民虽然割的一身好肉但按照他的说法证券理财有年化5%收益（念在他夫人伟岸的背影和杠铃般的笑声上我们先闭眼相信他），那么按照老Z先生这个投资理念下的资产比例我们计算一下需要多少资产能够实现50万/年的庶人版财务自由。
我们可以看到，虽然老Z名义资产上千万，但是由于老破小年租金只有5.25万，就算加上存款利息2.75万和理财收益2.5万，老Z一年的被动收益也只有10.5万。离庶人版财务自由还差了40万。按照老Z 的资产配置比例推算，实现财务自由的情况下需要有1600万的房产（相当于内环内180平板楼），460万存款以及230万证券产生的净资产产生的收益，而总资产大概需要达到3000万左右。如果自住房再大些，再加一套投资房产，估计这就是网上流传的5000万实现财务自由的计算样板了。按照老Z年入40万的家庭工作收入能余下20万积蓄，加上每年10万的被动收入，只要56.6年以后就能财务自由了。如果把所有的收益存入银行，这个目标能够提前3年左右实现。只要身子骨硬朗，工作到91岁的老Z一家也许能看见那一天。
看来老Z的例子是不是感觉有点失望，他的收入在中产来说不算低却难以在退休之前达到财务自由的目标，那有没有办法更快得实现财务自由？答案当然是有的。除了关灯吃面，把生活开销降到10万以下立刻财务自由外，显然增加收入提高资产配置的收益就是不二法门。
线来看看固定资产这块，市场上除了住宅以外还有商铺办公类产品可以选择，一般来说成熟的商铺可以达到4-5%左右的回报率，办公物业的回报基本也在这个水平线上。哪些说商铺多的租不掉的没人让你到鸟不拉屎的新城去买商铺啊，你买的时候开发商也没雇人营造人头攒动前来购物的假象啊，所以花了每平方万把块就想“一铺养三代”的同学请自行面壁。
我们可以看看另一个朋友小P的模型，此厮多年前把祖传的老破小换成了内环内100平的商品房自住现值也是800万，余钱全部投资了1套外环外住宅现值330万和2套商铺现值770万并还清了贷款。手里握有100万存款应急，没有其他金融资产，所以他现在的总可投资资产为1100万。同样我们列表计算一下：
可以看出，虽然小P的住宅在外环外，收益率比较低只有1%左右，每年只有3.3万。但是2套商铺的收益率相对较高，达到了33.55万，所以总收益达到了近40万。以比老Z多一倍的投资资产拿到了其4倍的固定收益，离庶人版财务自由已经很接近了。虽然小P的身价只有区区2000万不到，但只要小P坚持一下，让可投资资产再膨胀30%，他的目标就可以实现。就算那是小P的总资产也只有2300万左右，算是比较经济环保的财务自由了。
看了小P的例子，同学们可以有点信心了，但我朋友圈里总有一些奇葩不走寻常路。大L就是这样一个例子。他奇葩就奇葩在居然不喜欢买住房，他开厂，爱买厂房！
首先要科普一下厂房这个奇怪的东西，他分红证和绿证。红证是20年使用期，土地性质属于农地，但当年工厂老板和村委会就能签合同直接作为工业使用。绿证指的是直接在国家规划的工业用地上盖的厂房，能出环评、能注册公司，使用期限50年（上海现在居然只有20年的，先默哀一下）。但工业用地比较便宜，所以厂房一般都不贵也不怎么涨价，5年才翻一翻，一线周边8000-10000元/平是常态，所以不多的资金可以就买很大一坨。虽然既不涨价命又短，但是厂房有个巨大的优势——租/售比高！普遍的回报率都可以达到7%以上，加上面积大，收入还是很可观的，按照面积的不同每年的租金一般都在几十万甚至几百万。虽然有些商铺依靠一段优势可以租到20元/平方日以上的价格，但是这样的商铺价格也奇高，租售比并没有厂房来的高。
回到大L的例子，大L是个不修边幅的人，永远一副开厂的人特有的屌丝样。干了十几年的实业年景好时攒下的钱全部投入再生产，有结余的也都投到了扩建厂房上。除了自己在外环外自住的一套3室2厅现值500万左右，其他的钱全部投到了厂房和设备上。现有2套面积1000平米左右的小厂房，价值在1500万左右，去年自己的生意结束后直接出租了出去。这么多年工厂的资金也一直紧张，所以手上除了150左右的现金也没有投资任何金融证券。
按照大L的模型，我们可以得到如下的计算表格：
我们可以惊奇得发现大L这厮在总可投资资产仅为1650万的情况下，光厂房租金收益就达到了105万，相形之下150万的存款利息4.13万连零头都没有。所以大L在总资产仅有区区2150万的情况下居然轻松得实现了2个庶人的财务自由，这让内环内2套还要挤地铁打卡的同学情何以堪！如果他有第三套.....算了，表格下方的那些数字只是推论，只是推论....
好了，同学们，财务自由看起来并没有想象得那么遥远对吧，重要的是寻找回报合理的投资方向。今天只是讨论不同类别固定资产之间投资收益产生的天壤之别，下次我们来看金融资产的核弹威力哦。
