关于农村中拆迁问题的调查报告

摘要:拆迁工作的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到千家万户的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。房屋拆迁管理工作更是一项程序严谨、操作规范的工作。拆迁建设要想达到“拆迁一处，造福一片，稳定一方”的基本目的，首要的前提是必须规范拆迁管理，是全面履行拆迁管理职能的基础。然而在当前的拆迁过程中，确实面临很多的问题，本文简单的谈谈拆迁中问题与一些对策。

关键词:拆迁问题对策

近年来(随着我国经济的发展及城市化进程的加快，农村房屋拆迁范围和力度逐步加大，当前农村房屋拆迁中情况越来越复杂，也暴露了一些情况和问题

一(拆迁中产生的问题

(一)(“非正规拆迁”成了当前农村房屋拆迁的主要模式

目前，农村房屋拆迁的模式可分正规拆迁与非正规拆迁二种。正规拆迁模式是指在履行依法拆迁审批手续后的房屋拆迁行为;非正规拆迁模式是指未依法办理房屋拆迁手续的房屋拆迁行为。正规拆迁模式中(一种为履行征地报批后的拆迁，简称为征地拆迁，另一种为收回国有土地的房屋拆迁，称为国有土地的房屋拆迁。从近年来各地农村房屋拆迁情况分析，正规式的房屋拆迁明显减少，而非正规式的房屋拆迁显著增多。非正规式拆迁成了当前农村房屋拆迁的主要模式，主要有以下几个因素:

一是办理征地拆迁相关手续太复杂。一方面，依法履行征地拆迁手续，不但要办理拆迁方案等的审批手续(而且还要办理征地报批手续。征地报批环节多、要求高、程序复杂、时间冗长。在履行村民代表签字、征地听证、政策处理等工作程序中，村集体和被拆迁农民会提出较高、较多甚至较苛刻的要求(如要求提供优裕的安置条件、提高征地拆迁及补偿安置标准、给予高标准保障等等(一旦目的达不到(就不会顺利地签字盖章(致使征地报批手续无法办理;另一方面，征地拆迁模式中办理房屋拆迁审批手续时(必须提供安置用房、落实安置地以及拆迁资金等，这对于重点工程和基础设施项目来说难度较大。而对于适用新的集体土地拆迁政策来说，商品住宅平均价适用问题又会衍生较多问题:商品住宅平均价格要求与当地的商品房价格相接轨(且须向社会公布，而目前大多数地方的商品住宅平均价要大大超过当地的安置房价格，有的甚至超过近一倍左右。如适用新集体土地拆迁政策，将会造成当地大量的安置房屋闲置和拆迁资金缺1:3(还会造成新老拆迁项目过渡障碍以及相关社会问题等。

二是办理国有土地房屋拆迁手续难度大。

办理国有土地房屋拆迁手续主要是国有土地收回批准文件的获得相当困难。因为国有土地的收回批准，执行的是国家土地管理法第58条之规定。其一:收回国有

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土地必须报经批准权限部门批准(而批准权限是原征地时的批准机关，即至少要得到省级或的批准。其二:收回国有土地时，除了对收回土地的补偿等有关问题要梳理清楚外，还必须向被拆迁人告知地上建筑物的补偿安置等相关情况，即国土部门在履行土地收回程序时，还应与建设部门做好协调沟通。由于受上述诸多条件的制约(办理国有土地房屋拆迁手续的难度是可想而知的。三是多数被拆迁人法律意识淡薄。房屋拆迁对被拆迁人来说，实质性的问题是补偿安置问题(即拆迁中被拆迁人获得利益的多少。由于非征地拆迁模式补偿安置条件相对优越(很少会有拆迁人去关注“程序合不合法、手续全不全面”等非实质性问题。

(二)历史及后遗症问题严重暴露

农村房屋拆迁，虽然对当地的建设和城市化进程推进起了不可磨灭的作用，但也暴露出了很多问题，影响了拆迁工作的顺利进行。

一是产权权属不清现象严重

被拆迁房屋土地权属未登记、错误登记、模糊登记、重复登记等现象较为普遍;还有不少村未将土地使用权证发放到产权人的手上，而由村里集中保管，致使历史遗留问题未能得到及时解决，并催生了大量违章建筑。二是违章建筑成了新农村建设中的“毒瘤” 。

近年来在拆迁大量房屋的同时，也涌现了大量的违章建筑。可以说。新产生的违章建筑数量可以与过去几年的拆迁量相提并论。这些违章建筑既有土地违法，也有规划违法，甚至部分地块，户违章建筑率高达95,。由于违章建筑的建造时间界定困难，导致政策处理难度增大。

三是房屋性质及用途认定难。

过去农村房屋拆迁中以住宅拆迁为主，乱搭建现象较少，相应的住宅与附属用房住宅与非住宅之间的认定问题也较少。但近年来由于“住宅用房擅自改为工业性或经营性质的房屋，住宅附属用房(农用仓房)、工业性质的房屋擅自改用为住宅性质的房屋，其中甚至还有集体土地改变为国有土地性质的房屋”等改变性质用途用房的大量涌现，在目前国家没有相应的法律规定的情况下，造成拆迁中如何界定房屋性质及用途等问题和矛盾不断积累，使拆迁工作陷入被动。

四是各自为政的操作弊端在现今拆迁中日益显现。

房屋拆迁是一个较强的行政性工作。各地在拆迁中，除了按国家和有明文规定的政策外。有较多内容不但没统一，而且也难统一，由各地以及房屋拆迁单位在实施操作中自主规范。各地以完成房屋拆迁为目的，在政策的基础上，另行设定或增加补偿标准，缺乏全局意识、责任意识。其最终的结果，将造成拆迁户之间互相攀比。拆迁项目难度大增。

五是安置房的质量和产权证问题成为上访的新增点。

其一，安置房屋套型不合理和质量问题严重。在近年大量农村房屋拆迁中，安置用房的建造绝大多数是由或者拆迁人指定的拆迁单位实施的，由于对拆迁安置房建设的重要性认识不足，致使安置用房在选址、规划、设计、建造等环节上，未作充分的调查、摸底、分析、论证，与被拆迁人的沟通协调工作做的不够，加上房屋建设时的工程管理跟不上，导致拆迁安置用房建造的套型与群众要求不相符合。小区的档次和房屋的质量也较低劣，群众极不满意;其二，安置房手续不合法。近年来大量拆迁是实施的公益性公建性项

目，安置房建设往往存在未批先用、少批多用等问题，导致安置房屋交付使用后，

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拿不到合法的权属证书，被拆迁户只能通过上访、信访、群访等行为，维护自己的权益。此外，没有及时解决村集体村级发展留用地、对村集体利益保护不力、不解决历史征地后。

(三)拆迁中形成的各种矛盾

1、土地城乡二元制管理体制与土地市场同一性的矛盾。

我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式，即同一块相同用途的土地，因其国有、集体不同属性而地价大不相同。这一体制在拆迁补偿过程中表现出较大差异。如城庄9号地块中的砖瓦厂，按集体工业用地政策来补偿，每亩不足10万，如按国有工业用地政策来补偿，则每亩可能高达30万。相同的土地市场、相同的土地、相同的用途，如此大的补偿差价，一般的被拆迁人难以接受。 2、群众高期望值与坚守政策底线的矛盾。

在拆迁过程中，多数群众期望值较高，相互攀比，与讨价还价，希望能得到更多的利益，最起码不能损失既得利益。如在确权过程中，一些群众把沿街住宅改成店面，希望能按店铺来补偿;一些既成事实的违法建筑，希望能按合法建筑来补偿;一些经过改造出租的原猪舍等附房，最好能按住宅来补偿如不能按他们的要求来确权，这些人会牺牲眼前的既得利益，多数不肯签约，有的甚至相互串联，共同向施压。对而言，确权和补偿都有规定，不可突破政策的底线，否则会按下葫芦起了瓢，引发连锁反应。

3、安置房建设滞后与项目快速推进的矛盾。

征地拆迁、安置房建设、基础设施配套在项目推进的过程中是互动的，安置房能否及时落实，基础设施配套是否完善，直接影响了拆迁工作的顺利推进。在项目建设中，往往有重项目进度、轻安置建设的现象，有些项目已经开始建设，安置房的用地还没着落。一些拆迁群众眼见为实，不相信图纸，对纸上房屋不踏实，也害怕过长的过渡期会影响生活，客观上也造成了部分被拆迁人拖延时间、滞缓拆迁。

4、强制拆迁的长周期与项目要求高效率的矛盾。

执行等一系列程序。从裁决到法院强制执行，一般需要一年以上的时间。而项目建设往往是早开工、早收益，对时间要求比较高，在时间上往往处于劣势，不敢与钉子户打持久战。有的项目为了息事宁人。早日拆除，往往会对已经作了强制拆迁裁决的拆迁人适当退让，迁就让步。这样虽然拔了“子” ，加快了拆迁，但却没有做出“样子” ，使其他拆迁户也觉得“坚持就是胜利”，会把钉子户视作榜样。

5、宣传工作不到位与群众耍本明白帐的矛盾。

拆迁难表面看是由于拆迁户工作不好做，实质上也有宣传发动工作不到位的责任。我们许多拆迁宣传工作流于形式、力度不够、针对性不强，没有实实在在替被拆迁人着想，没有明白把拆迁补偿政策讲透，没有把江北经济社会又好又快发展与被拆迁人个人利益关系讲清，使一些没弄清补偿政策的老实人怕吃亏，使一些似懂非懂的“精明人”想钻空子，使一些确有实际问题的群众找不到合适的解决途径，造成一些拆迁户有抵触、观望、犯难情绪，影响了拆迁的进程。

二(拆迁问题中的解决方案

(一)加大宣传力度，营造拆迁氛围。

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宣传的声势越大、针对性越强、拆迁的阻力就越小。宣传目的一是统一思想、提高干部认识，把握正确舆论导向，引导广大群众了解大项目带来大发展、大开发带动大建设、城市化带动大提升的积极意义;二是要贴近实际宣讲政策，让广大群众了解、理解、支持征地拆迁工作。树立“加快城市化建设，群众是最大受益者”观念;三是要强拆一件、触动一片，通过“以案说法”等形式，说明抵制征地拆迁肯定将少得实惠，造大声势，为顺利推进征地拆迁工作鸣好锣、开好道。 (二)坚持安置先行。体现以民为本。

要切实从维护群众的角度出发，在项目启动前，事先考虑安排被拆迁群众的安置出路，做到安置先行。加快安置房及配套设施建设，让被拆迁户及时介入，参与设计、建设、管理，让群众吃放心丸。要真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济，努力做到与主体项目同步规划、同步报批，消除村干部的思想顾虑，使其能全心全意、全力以赴投入到征地拆迁工作中。

(三)坚守政策底线，坚持公平公正

为切实体现拆迁补偿工作的公平公正，不让老实人吃亏，就必须严格执行政

，对积极配合征地拆迂工作的拆迁户给予策，坚守政策底线。要“软硬兼施”

奖励，对漫天要价、提不合法和无理要求的钉子户，要选准典型，进行行政强制拆迁。一旦进入行政裁决、行政强迁程序，就严格执行到底，不迁就，不退让。今天严格执行政策，就是为了明天减少钉子户，这个项目与钉子户强硬到底，是为了彻底打破其他群众“大闹大收益，不闹没便宜”的跟风心理。 (四)严格土地执法，遏制违法建设。

违章建筑是拆迁过程中争议最大的难点、各方利益的交织点，也是百姓关注热点，直接关系着拆迁进展快慢。当前，随着我区土地供需矛盾的加剧，违法建筑有明显的反弹趋势。面对这项艰巨的任务，作为职能部门，国土分局要充分发挥主观能动性，与各街道(镇)和有关职能部门一道，主动坚决地制止国土违法行为，特别是对违反土地利用总体规划、违反国家产业政策和宏观调控政策、严重侵犯农民利益、群众反应强烈的违法建筑，争取查处一批，拆除一批，动一动真格，切实遏制新违法用地发生。

(五)强化队伍建设，提高队伍素质。

拆迁工作是一项政策性、专业性较强的工作，要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作;要加大各项培训力度，学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策，不断提高业务素质和政策水平;要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心，锻造,支拉得出、打得响、拆得动的拆迁队伍。