武汉地铁董事长刘玉华:轨道建设、运营、土地及物业开发四位一体

武汉地铁董事长刘玉华:构建轨道建设 运营 土地及物业开发四位一体发展格局

本文为武汉市地铁集团董事长刘玉华在国家发展改革委9月8日组织召开城市轨道交通投融资机制创新研讨会上的经验交流文字实录

尊敬的胡主任、包会长，以及各位领导，大家下午好。轨道交通作为城市基础设施，其投融资体制一直是我们地铁人面临的一个重大的课题。武汉从第一条线开始，因为当时第一条线比较短，只有10公里。《关于创新重点领域投融资体制鼓励社会投资的指导意见》发了以后，在国家发改委以及各级的支持指导下，我们进行了探索，逐步形成了武汉特色的多元化投融资模式，快速增强造血功能，构建了四位一体发展格局，实现了良性循环和运作，促进了武汉的轨道交通的健康发展。

第一，武汉轨道交通建设发展情况。武汉市已开通运营4条轨道交通线路，总里程126公里，连接三镇，相扣成环；日均客运量207万乘次，最高日客运量突破254.17万乘次。在建线路11条，年内还将开工建设2条，届时将形成13条线，总里程274公里同步建设局面。到“十三五”期间，从今年开始每年开通两条，其中三年有三个项目，到2020年总的运营里程达到401公里，总投资3000亿，形成主城联网、新城通线的轨道交通网络。截至2015年底，公司总资产1520亿元，各项经济指标良好，主体信用评级自2013年以来稳定在AAA。

第二，武汉市轨道交通投融资机制探索。随着轨道交通建设规模逐步增大，武汉市轨道交通投融资机制的探索，从最初的单一投入，到主导投资、企业有限负债，现已进入“引导、创新驱动、多方参与、市场运作”的多元投融资阶段，并构建形成了围绕轨道交通建设、运营、土地及物业开发“四位一体”企业发展格局，有效推动了武汉市轨道交通事业持续健康发展。

我们经历的几个阶段，第一个阶段是单一投资阶段。我们刚开始的10公里，当时10公里的投资额度不大，主要是投资，贷款、银行贷款。第二个阶段是主导、企业负责阶段。主导，市区共建，武汉市轨道交通1号线开通以后，我们着手研究了我们的交通投融资模式，尝试BOT建设模式。在的主导下，针对每一个项目制定完整的资金评估方案，我们每一个项目都搞一个平衡包，就是平衡资金方案，没有平衡包，银行业不给我们贷款，银行对债务也比较担心。除了的资本金的配套部分，剩余的就由通过土地资源加以配套，政策变成资源的转化，我们从1号线二期，在我们的远城区东西湖区进行了尝试，来搞市区共建。这是我们走过主导的当中一个案例。

多元融资，保障轨道交通建设的需要。由于土地资源的不可再生性，土地的增值远远高于同期银行利率的增长，为了实现资源变资产的转化，我们合理的缓延土地出让的节奏和计划，我们拥有的土地很多，但是我们出让的比较慢，我们想就缓延我们的土地出让。狠抓了各种政策机遇，主动争取银行的支持，吸引社会资本的参与，通过银行贷款、发行债券、股权融资、BT融资等多种融资渠道和融资工具，保证了轨道交通建设的需要，从目前情况看，土地资源的成长性还是非常好的，除了覆盖方案中对应的债务以外，还能延伸补充部分的资金不足，实现土地资源价值的最大化。

我们在融资方面有几个比较好的案例，一是率先开展融资租赁，我们从2008年在这个行业里还没有做融资租赁的时候，还是刚刚起步的时候，资源十分有限的状况下，为了盘活存量，充分挖掘轨道交通的融资潜力，我们以轨道交通的设备和当时的动底作为标底，采用了融资租赁方式，成功融资了20亿。

二是成功发行了国内首单可续期的公司债，这是我们在2012年，在规划进入高峰期的时候，我们发行了一个可持续债，就是“5+N”的债，具有降低资产负债率、充实项目资本金的优点，为轨道交通资本金开辟了新的融资渠道。

三是采用股权融资的方式。2012年在国家实行融资平台名单制的管理，我们进入了平台管制的范围，轨道交通企业融资环境当时还是比较难的，我们这个时候不等不靠、解放思想，深入探索国有股权的多样化、融资主体的多样化，通过结构的转换，利用信托公司这个渠道，采用股权融资的方式，将国有股份出让，我们融资了40个亿作为我们的项目资本金，后来其它的城市也在复制我们这个办法。

四是非常感谢国家发改委和开发银行给了我们专项基金的大力支持，给了我们可能在全国的地铁当中算是比较高的，到现在给了我们90个亿，这90个亿对我们武汉来说，加快我们武汉的建设，去年使我们的年度投资计划超过17%多，今年1-8月份，我们完成了投资90%，9月份基本上能完成全年的计划，我们今年超100亿，今年完成投资400个亿看来是没有问题，这是这个基金给了我们非常大的支持。

五是我们尝试竞争性的BT模式，很多基础设施的BT是谈判式的，最后走一个法定的招标程序，但是我们采用了竞争性的BT，把一条线分几个标档，一条线分五个标档，土建工程竞争性BT，每一个标档竞争非常激烈，20家都是铁字号的，都参加我们的投标，竞争相当激烈，成本大大降低了，这种模式减少了各类纠纷，也降低了工作成本。现在情况来看，经过一年多，履约情况非常好。

六是试水境外的资本市场。境外发债具有成本比较低、风险可控的优点。我们2015年国家发改委出台境外发债备案管理制度以后，我们及时调整了外债发行的方案，因为现在还是比较好融资，但是我们想多开辟一条途径，在我们最困难的时候，把这个渠道开开，最近标普、穆迪、惠誉在我们那里进行了评审，看来反映还是比较好。

“土地+物业”与轨道交通协同发展，建立起有效的偿债机制。我们建立起珍珠项链的理念，以周边线路为项链，以周边资源为珍珠，辐射带动周边资源增值，区域成长带动客流增长，实现互动发展、彼此增值，形成良性循环链。并且建立形成偿债机制，一方面对达到预期收益的打包土地实施出让；另一方面对沿线上盖、地下空间及其他资源整体规划、深度开发。以TOD为引导，推进“四位一体”协同发展，地铁+新型城镇化的战略，实现区域化、一体化、规模化发展。比较典型的是，2002年，当时我们到新城区延伸一个地铁线，给了我们5500亩土地，当时给我们是19.2亿来偿还我们的建设资金。经过这十几年以后，2013年这个土地评估达到了150亿，现在是300亿以上，这是一个成片的，这是图上的这个土地，就是在地铁线旁边，这个土地升值非常快，我们一直还舍不得出让。

案例二，轨道交通2号线，地铁2号线建设的时候，为了土地集约利用，在车辆段上新造了一块土地，加了一个盖子，这个土地经过挂牌出让，光出让价收入了12亿，现在我们自挂自摘了以后，我们上面开发了52.4万方，第一期一销售，房子第一天就卖完了，应该说这种效果还是非常好的。

引导，多元化投资模式。按照武汉市发展规划，从今年开始一直到2025年，我们每年准备竣工至少两条线，我们规划刚刚报，我们从今年开始，每年的投资量，因为今年不会少于400亿，投资规模的高位运行将会成为武汉市的常态。为此，我们深入解读国家发改委和相关部门出的PPP的引导，我们现在已经在运行的项目就是按PPP的方式，我们已经设立了320亿的基金，社会资本已经筹措了290亿。在地铁配套资源落实的情况下，按照财政的政策，增加公共产品的供给，今年风险分担机制的要求，我们的8号线就是国家批的第三轮建设规划，我们就是采用PPP的模式开工。我们这个模式准备在第三年的建设规划当中，已经批的这些项目当中来全面推行。

第三个是远景展望。通过这个发展，准备推行按照“五位一体”，地铁建设、地铁运营、地铁物业，物业是自持的物业，还有土地经营、房院开发，就是面对市场竞争的。为什么有土地经营，我们土地的储备量可能在全国拥有最大。给了我8万亩土地，我们已经规划了自持物业的部分，在土地的上盖的物业达到2160万方，目前很多物业我们在同步建设，我们推出了第一个物业，一天就卖完了，前景比较好。同时我们在地铁沿线规划了六个地铁小镇，来启动六个地铁小镇的开发，向深圳、广州这些城市来学习。我们正在开展第四轮规划的编纂申报工作，预计2025年将超过700公里，资产将达到6500亿，资产配置是非常不错的，随着规模的不断扩大，社会效益日益凸显，土地和物业价值的提升，公司的造血功能应该是日益增强。现在按照我们现有土地收益的情况看，每亩200到400万，物业按照2万/平方来保守计算，我们三轮建设总量达到7500亿，债务覆盖率是非常好的，前景也是比较好。我们对我们轨道交通的高速发展作为一种新常态，我们还是比较有信心的。

我想提两点建议，第一，全国可能都有这个问题，深圳解决了这个问题，我们那里解决不了这个问题，一直在探索。出台地铁配套用地的相关政策，如果把深圳的经验在全国推广比较好。现在划拨用地到地铁以后，尤其是地铁的投运相关联的办证非常困难，要确保办证、消防，可能要处理全国地铁都碰到的问题，这是一个全国性的普遍问题。第二，电价问题。全国可能都有这个问题，有的城市好，有的城市差，电价在我们那里还是比较高的，市里无法决定，现在的电价占我们的运营成本大概在28.5%的水平，电价稍微下一点点，对我们地铁的成本影响是非常大的。这在全国是比较普遍的问题，能够下调一下电价比较好，希望在全国有一个共同的电价模式。谢谢各位。

文章来源:微信公众号“轨道世界”