王健林、潘石屹疯狂变卖资产，不想做地产商了！背后隐藏了什么秘密

最近，王健林又干了件大事儿！一下子就把万达的十三个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金仅631.7亿元。其中，十三个文旅项目91%的股权作价295.75亿元，76个万达酒店作价335.95亿元。

作价295.75亿卖掉95%股权的13个文旅项目，各个基本都是几百亿的规模，重金投入。具体项目包括：

▲图片来源：每日经济新闻

而王健林本人也多次对这些项目表态，十分重视。他曾扬言：“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。因为我们有一个战略就是好虎架不住群狼，上海只有一个迪士尼，万达在全国其他地方，开了15到20个。”其中，宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城对标香港迪士尼，无锡的项目对标上海迪士尼。

这些项目都是万达竞争迪士尼的“武器”啊！王健林怎么就舍得降价大甩卖？

潘石屹也在卖卖卖

其实近期不仅王健林在卖卖卖，他的同行潘石屹近来也在卖卖卖！

6月26日，潘石屹的SOHO中国以35.73亿元出卖了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中国又宣布整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目。其中被整售的北京光华路SOHO还是SOHO中国的核心物业，且原本不在计划出售名单中。

这是近期卖项目的情况。赢商网还整理了近三年来SOHO中国出售项目的情况：

2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；

2014年9月，SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网；

2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；

近期出售的3个SOHO项目，再加上前三年出售的3个SOHO项目，SOHO中国在三年里共出售了6个项目！

为什么两个地产大佬都在卖卖卖？是不想再做地产商了吗？

王健林：多次表示“不再做地产商”

据财新网报道，对于这次甩手卖项目、卖酒店，王健林是这么说的：“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”他预计，这次交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。

另据万达内部人士透露，卖掉这些资产，进一步轻资产化，或还有助于万达商业尽快回归A股市场。万达商业不希望被划入房地产板块，因目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

万达集团从两年前开始提出转型，万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法，虽然现在地产收入仍远高于公司其他各业务板块。

王健林不想再做地产商，那他想做啥？

王健林向财新网透露，万达集团战略会这样调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

所谓轻资产业务，如轻资产类万达广场，内部是这样划分的：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

据其半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。王健林预计，今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。

潘石屹：外滩和望京SOHO在，我就还是一个开发商

卖掉这么多SOHO项目的潘石屹在接受《每日经济新闻》采访时称，“从我心里面来说，永远不能够销售的，一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO。外滩SOHO位置太重要了，望京SOHO太漂亮了，我很喜欢。”只要两个项目在，潘石屹说，他自己就还是一个开发商。

而至于为什么出售多个SOHO中国项目，潘石屹是这么说的：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。现在的资产价格相当高起，所以我们会处置一些资产。”

他还解释说，衡量商业物业价值的标准只有一个，就是租金回报率。当然，这也与国家利率有很大关系。例如美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。租金回报率越低，售价就会越高。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍。因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

不再专注拿地建新项目的SOHO中国，把大部分精力放在了发展SOHO 3Q项目上。潘石屹就曾在媒体面前表示，出售SOHO项目的回笼资金，将大部分用在SOHO 3Q项目上。

SOHO 3Q是SOHO中国推出的一个移动共享办公产品，里面聚集了大量初创型公司。而与孵化器不同的是，SOHO 3Q只做办公平台，不会涉及投资创业企业。

据SOHO中国方面透露，目前SOHO 3Q已成为北京、上海、广州、深圳拥有17个中心，下一步还将进军二线城市，他们看好二线城市的发展势头。

为什么王健林们不想再做地产商？

眼下，钱正越来越值钱，高负债的地产商这两年日子不好过。

据彭博社2016年发布的报道称：中国地产商2017年的日子不好过，偿债金额创纪录高点，2017年有173亿美元的债券到期，2018年有279亿美元的债券到期。

对于中国高杠杆的房地产开发商而言，2017年可能会是借贷盛宴后终于要尝到苦果的时候。

监管单位已切断主要融资来源，上海证交所10月提高地产商发债的门槛。此后，地产商就没有在上海证交所发债。据彭博汇整的数据，过去两年来，通过上海证交所的发债量佔国内发债40%左右。而上述限制举措恰逢最差时机，因为地产行业明年有173亿美元的债券到期，创纪录高点，2018年还有279亿美元的债券到期。

中国对于限制发债小心行事，一方面设法温和抑制不动产泡沫，一方面要避免造成房地产业广泛的冲击。据彭博行业研究估计，地产商佔中国经济的比重多达20%。房地产业也受到融资成本普遍增加的威胁。在全球债券回落以及央行紧缩杠杆之际，国内公司债AAA评级的收益率溢价来到2015年7月以来最大。

NN Investment Partners指出，小型地产商将受创最深，而大型地产商仍有能力在上海证交所发债。

“整体来说，2017年融资环境会越来越艰困，”NN Investment驻新加坡资深信贷分析师Clement Chong说。“只有体质强的地产商可以在境内发债，但受到很多条件制约。小型地产商被迫到境外市场发债，前提是得到监管单位批准。

——Bloomberg 2016-12-12