到底是谁抬高了你的房租

白居易刚上京城的时候，别人看了他的名字就开玩笑说，“长安米贵，居大不易”。1200多年过去了，这点倒是一点没变，在大城市租房就是贵，没人能当“白居易”。

买不起房早就是年轻人的共识了，大不了租房嘛，大家都是这么相互劝慰的。但你有没有想过，有一天可能连租房都租不起了。

大家都觉得，租房贵是因为人多。比如2018年初，有报道称“春节后租房人数涨3倍，租金上涨3%至10%”。但是贵也得有个谱吧。辛辛苦苦赚的钱，一半都要给房东，真的只怪人多吗？

人没变多，房租却涨了

房租涨了这个事情不假。据房天下租房网的数据，到2018年3月，全国17个城市房租价格整体上升，年均上涨8%-15%，一线城市像北京涨幅25.9%，上海涨幅19.5%。但原因是人变多了吗？好像不是。

如果跟上一年相比，这两个城市的人口不是变多了，反而减少了。2017年末，北京城镇常住人口比上年末少了3万人，上海外来常住人口比上年末减少了7.52万人。前瞻研究院的分析也显示，2015年到2017年，北京的租房市场需求实际在下降，它预测2018年上海市的租房需求会小幅下降。

2015年8月10日，某一线城市，自2012年起开始清退低端企业，控减流动人口3.67万人。

那房租有没有可能是被“炒上去”的呢？比如像某些文章说的，来了投机商，故意抬高房租的价格，导致租不起房。

要弄清楚这个问题，得看租房跟买房之间有什么不同。根据城市经济学的理论，影响房价的因素除了它的成本，比如土地价格、建筑成本之外，还有人们对它未来价值的预测。房地产价格波动的大部分原因，就是对未来租金变化的预期不同。所以房子除了实际价值，还有人们的期待价值，因此可能出现价格虚高的情况。

但租房不一样，租来的房子就是一个消费品，一个小区房价高人们还愿意买，是因为相信它能升值，但如果租价高，人们就会换个地方租房。因此，影响租房价格最大的因素是空置率，也就是市场上房子的存量。在美国休斯顿，当空置率超过11%时，房租就会整体下降，反之则上升。

所以，即便有公司租下了城市里的部分房子装修升级，也不会将整个地区的租价抬高，如果存量足够，人们总能找到更便宜的房子。

那很显然，房租升高的直接原因就是房子不够了，为什么会不够？从近年来看，房源减少的主要原因是对棚户区、群租房的改造。比如在上海张江地区，用八个月的时间就将1036套群租房降到了16套，而这样的整治行动各大城市都在进行。

同时，新增租赁房源也在下降。2012年、2014年和2015年，住宅用地总量大幅减少，分别减少11.5、28.1和20.9%。链家研究院数据显示，从2017年8月到2018年2月，链家平台租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

前面是讲房租这一年为什么上涨，但不是说房租一上涨城市就出问题，因为城市化、人口增多都会使房租上涨。但既然人口没增多，房租上涨就有问题，而要看房租是否合理，常用的办法就是看租金收入比。

根据58同城的住房市场报告，2018年第一季度，北京以人均月租金价格2514元领跑全国，但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元，按照这个数字，房租要占去收入的50%以上。

国际通常认可的房租收入比通常在30%以内，超过这个数值，生活的压力就会增大、品质则相应下降，但上海易居房地产研究院2017年的报告显示，北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比就已经高于45%。显然，对于一线城市的租房客来说，这些已经成了常态。

我们的房子只卖不租

但如果说，房租暴涨只是在近两年在多重因素影响下才发生的偶然现象，其实也并不客观。事实上，中国长期的房产政策决定了，出现这样的困局只是早晚的事。

全国人口普查（2010年）数据显示，中国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题，但2010年后房价涨幅远高于工资增幅。同时，租售比也在不断扩大，2017年，房价涨幅比租金涨幅高出36%。

2011年9月5日，2011年9月3日，郑州出现了6块钱一天的住人集装箱，放张床就能住，租客称方便、便宜。

北京、上海的租房市场调查显示，2013至2017年，居民的首次购房平均年龄从30岁推迟到35岁。可以明确的是，未来越来越多的人都会选择租房。

但租房市场的供给量却严重不足，链家研究院的报告显示，目前中国租赁房屋只有4600万套，来应对1.6亿租赁人口。

如果跟其他各大城市对比可以发现，中国一线城市可租赁的房屋占比都很低，而且远小于租赁人口比。而且从租房市场上来看，中小户型、中低价位的出租房供应量明显不足，却有大量的商品房空置。

主要大城市租赁人口和房屋比例 / 华夏,朱启兵.“租售同权”影响几何[J].中国经济报告,2017

所以，该问的问题不是为什么人这么多，而是为什么可以租的房子这么少？

从房产市场的发展来看，近10年来，中国住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房，从土地批准、政策福利到金融制度，都更偏向于商品房而不是租房。中国的城市住房自有率达到80%以上，个别城市达到90%，结果一边是大量商品住房空置，一边是很多居民既无能力买房，也无处租房。

这一方面是因为，靠房产税收和土地销售获得收入，而房地产市场的增长是中国经济增长的重要来源。各地收入占比虽有不同，但地产始终是最要一环，比如重庆的土地销售收入常年占一般收入的25%以上。

另一方面，由于中国的金融发展还不成熟，尤其是信贷和股票市场，所以房地产始终有作为理财产品的功能。不管是建房还是买房，都更容易贷到贷款。2016年，四大城市的住房抵押贷款总量增长了22%，占GDP的近25%。

但相比之下，对于租房市场的关注就少了很多。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，中国的房地产企业租金回报率普遍很低。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，广州1.69%。

同时，租房市场要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税抵扣后需要缴纳5%~6%，整体税率接近17%~18%。

在管理上，也一直没有给租房更多的保障，很多管理环节无法可依。中国现行的《商品房租赁管理办法》制定的目的更注重与社会治安管理相配合，租房客始终处在弱势地位，权利难以保障。在一项关于北京市租房的调研中，77.4%的被访市民担心出租人随意提价或提前收回房子。

租住同权现在看来仍遥不可及，租住者不能获得与自购住房者同等的配套制度性权利，如在户籍管理、子女入托入学、医疗卫生服务、就业保障等方面均遭受不同程度歧视。在这种情况下，租房市场的发展必然有阻碍。

早就没有了落脚之地

很多人可能是今年才感受到了租房的困难，但其实，对于更底层的人来说，这场艰难求生的游戏早就开始了。

2007年，加拿大记者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走访了全球二十多个国家和地区，他发现，当农村人口想要到城市发展时，都会先在城市边缘找一个地方落脚，他称之为“落脚城市”（Arrival City），在这里，人们能以较低的价格居住生活，积累进城的资本，或者把乡下的家人接过来。比如，重庆的六公里就是其中一个。

桑德斯说，让他们在城市立足最好的方式就是投资这些落脚城市，让他们能更有保障地生活。但事实却是，这些真正愿意容纳异乡人的地方，却在不断地被整改或取缔。

中国给出的另一套办法是修建保障性住房。根据国家统计局的数据，2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套，棚户区改造基本建成604万套，公租房基本建成82万套。

与此同时，表示，住房保障方式将从“以售为主”逐步向“租售并举、以租为主”转型调整，公共租赁房将成为保障性住房建设的重点之一。

但其实，这些住房保障跟大多数来到一线工作的外地人都无缘，甚至不是因为资源不足，而是在设立之初就决定了外来人口无法享受。因为被保障的门槛之一，就是要有本地户籍。但在中国的一线城市，获得户口比找到工作难太多了。

以上海市为例，在2015年底，常住人口中至少有972.3万人没有本地户籍，他们几乎都不能获得住房保障。2017年，进城农民工中购买保障性住房和租赁公租房的不足3%。而在上海嘉定，只有0.8%的农民工租赁公租房或廉租房。当市场涨价时，他们更难以承受价格的变化，更无法在城市落脚生存。

实际上，这原本不是什么无解的问题，发展住房保障或者开放住房市场，总有一个能应对。比如德国会实行房租指导价制度，相关机构对住房进行评估、制定租金水平表，如果房租过高，房客可以起诉要求降价。美国则是用了另一套方法，通过租房的市场化、税收优惠等，鼓励开发商配备低价公共住房，提高租房的数量。

中国的情况是，一边控制着住房市场和土地，严格的土地政策使房价猛涨，人们不得不选择租房。另一边又没有完善租房系统，租房价格、住房权利都没有保障。人们夹在中间无法动弹，最终只能选择离开大城市。

参考文献：

[1]罗伯特, 席勒. 非理性繁荣[M].中国人民大学出版社，2008

[2]迪帕斯奎尔, 威廉· C· 惠顿，城市经济学与房地产市场[M]. 经济科学出版社，2002

[3]道格·桑德斯，落脚城市: 最后的人类大迁移和我们的未来[M].上海译文出版社，2012

[4]陆铭. 大国大城: 当代中国的统一, 发展与平衡[M]. 上海人民出版社, 2016.