千万不要低估房地产税
来源：城市战争（ID：sunbushu123）
作者：孙不熟
这两天有一条被严重低估的信息是，全国住房信息已经实现全部联网。就在两三年前，几乎所有的媒体与专家都认为这件事的阻力太大，是一项不可能完成的任务，没想到这么快就悄无声息地办成了。至此，开征房地产税在技术上已经再无障碍，一是全国住房信息联网，二是赋予所有“设区的市”以地方立法权，三是国地税合并已迈出步伐。
在此意义上，房地产税开征是一件板上钉钉的事情，而且很可能会比媒体预期还要快。中国的事情就是这样，很多时候就是在媒体的争吵声中逐渐脱敏直至没人关心，然后不紧不慢地给办了。现在更应该关心的问题是，房地产税会如何影响房价？以及如何应对？
我的理解是，首先要看力度。房地产税本质上是一种持有税，目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税，但三个城市目前的征收力度都很温和，上海只对新购买住房征收，重庆只对高端物业征收，香港的税基考虑是租金而非房屋市值，而且都有非常宽松的免征条件。所以持有税对这三个城市的房价走势，几乎没有影响。
正因为如此，很多人会以这三座城市的经验为例，对房地产税不屑一顾，严重低估了这项税收可能发挥的威力。其实在很多国家，房地产税一点都不温和，在美国一些大城市，每年需要缴纳的物业税可以高达房屋市值的3%，注意是市值，不是原始购买值，这个与房价是实时同步的。如果再加上物业管理费、中介托管费等其他持有成本，还会高出3%。
也就是说，一套市价500万的房产，每年的持有成本最高可以高达15万，即便按照中位数1％的税率来征收，也高达5万元。如果在中国，有几个普通家庭可以承受？另外， 对那种拥有几十套房子的人来说，会否给予累进制的惩罚性税率？有这个可能。
“税收转嫁”的前提有两个：一是房价处在房价上涨周期，卖方市场，什么都好说，但如果在平稳期和下降周期，买方说了算，税收成本反而会逆向转嫁到卖方。二是税收总成本不高，可以通过增值收益消化，但如果税收成本足够高，房屋的投资价值会无限接近零，千万不要低估税收对市场的影响，这个工具不是没有用，不用而已。
世界上没有几个国家会使用房地产税来降房价。一方面，房地产市场的外部性太强，特别是与金融市场的联系度极高，房价如果波动太大，往往会波及到整体经济运行的稳定，得不偿失。美国次贷危机就是一个教训，任何一个国家的都没有理由让房价崩盘。另一方面，税收本质上也是一门生意，必须考虑长远性，苛捐重税往往会导致“竭泽而渔”，导致减收，同样得不偿失。
从世界经济史来看，房价大幅下跌不是没有，但其发生的时机往往是在经济危机期间，而非人为的调控。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数，该指数发现，从1890年～2013年长达123年的历史中，美国房价真正大跌的只有两次：一次是1929年～1933年的大萧条时代；另一次是2007年～2011年的全球金融风暴时代，其他大部分时间表现为上涨与平稳。
所以，真正让房价大幅下跌的一定不是调控，也不是房地产税，而是整体性的经济危机。但任何调控的初衷也是为了防止经济危机的出现，调控实际上又成了捍卫房价稳定的保护伞。所以，调控的真正目标，既不是房价暴跌，也不是房价暴涨，而是剥离房地产的投资属性，让房子回归“房住不炒”的本源。
说了这么多，真正的结论是：面对板上钉钉的“房地产税”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不会让房价出现断崖式下跌，否则市场会不可控。不能低估的原因是，它会与其他组合拳一起，逐渐剥离房子投资属性，让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平，这才是真正需要重视的。
还是前文说到的席勒指数，如果盘点1890年到2013年的美国房价走势，可以发现，美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这其实就是社会无风险利率水平，换句话说，和买余额宝差不多。不过，请注意这个指数的时间跨度是100年，中国的房地产市场才刚刚20年时间，肯定不能用席勒指数来解释。对投资者来说，也根本不需要考虑100年这么长的投资周期，10年甚至5年就够了。
既然大环境与大趋势不可对抗，个人应该如何决策呢？我给出两点建议：
一是分散配置：房地产税是一种地方税，不可能做到全国一盘旗，一定会因城施策。一线城市有条件开征，但其他城市未必，很多二三线城市目前正在搞人才争夺战，如果开征房产税，会加速人才与产业的流失。相反，这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。所以，分散配置是有必要的，鸡蛋不要放在同一个篮子里。
二是购买有租金价值的物业。从纽约、伦敦、香港的经验来看，租金是一个对冲物业持有成本的有利工具，例如纽约不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后，还能有2个点的收益，再加上每年2个点～3个点的升值收益，跑赢通胀还是可以的。
所以，房产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从根本上改变原来的逻辑：那种租金价值低的远郊住宅，可能会因为房产税而加速抛售，而市中心那种租金价值高的商住物业或者极小户型，反而可能会价值重估。
本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员
