“新时代”的房地产是个什么样绝大多数中国人都想象不到

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  青岩

一个新时代已经拉开了序幕，很多人还习惯性地生活在过去。

如果问新时代带给普通人最强烈的冲击将首先反映在哪个行业？

答案之一是房地产。

01

房地产行业要变天了，它关系到每一个人。

2018年3月26日，中国房地产的龙头企业万科发布了2017年度报告。报告中关于万科未来定位有一个很有意思的提法：

公司战略从原来的“城市配套服务商”，迭代升级为“城乡建设与生活服务商”。

“中国房价单边快速上涨时代已经结束了”，万科董事会主席郁亮说，中国住宅供应全面短缺的时代已成过去。房地产企业必须把自己看成制造业、服务业，靠双手劳动去赚钱。“到了必须做出改变的时候了，我们要告别旧时代”。

一叶知秋。要了解一个行业的动向，只要看看这个行业排名最靠前的企业都在干什么。

看看万科现在的产业构成，你觉得它还是一个传统意义上的房地产企业吗？

在这份年报中，万科列出了一系列主营业务，第一个是租赁住宅，然后是物业服务、商业地产、物流仓储、冰雪旅游、酒店，最后还提到了养老、教育。

对房地产行业的成见限制了我们的想象。

在我们的意识中，房地产似乎只能是这样的——

购房者的通宵排队；

房企想尽办法加杠杆四处拿地；

炒房者无论如何不相信红头文件反复重复的“房住不炒”、“租购同权”……

而万科的这份年报明显在呼应一个新时代的降临。它不只宣示了一家企业的升级，还折射了一个曾经在中国万众瞩目的行业未来演化的可能图景。

万科在行业转折的时候分享它对于未来的思考、理解以及应变之道，这已经不是第一次了。

02

新时代，是由中国的执政党在它去年一次最重大的会议上公开宣布的。

它说：中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

中国主要社会矛盾，历经4次不同表述。十九大上的这一次宣示，距离上一次调整相隔62年。

虽然只是把“落后的社会生产”改成“不平衡不充分的发展”，这一变动却是在宣告中国已经告别了物质短缺时代。这也许是1949年以后最重要的一个社会历史性变化。

过去六十年，或者更久，中国所有的奋斗都是要告别匮乏。许多关于中国人行为模式或社会逻辑的分析，也总是能最终归结为短缺。

为什么排队，或者为什么爱插队？是因为短缺；

为什么习惯了拉关系、走后门？是因为短缺；

为什么要投机，或者容易上当受骗？还是因为短缺。

这是所有的行业必须做出改变的时候。

新的时代，对所有企业来说，已经不是单纯追求发展速度的时代。因此，一个真正领跑的企业，领的不是规模之先、速度之先，而是方向之先、变化之先、风气之先、创新之先。能真正把握住什么是这个时代企业发展正确的方向。

从万科的年报中，我们能够清晰地感觉到这四个“先”。

03

在真正的大转换时期，传递出的信号反而会显得混乱、矛盾、复杂，令人费解。因此，有不少人拒绝去想象新时代。

这种惯性思维容易理解。

从小平发表南方讲话那年算起，中国人均GDP从2311元到2017年的5.54万元用了25年，但许多地方的房价上涨相同倍数，则用时短得多。

无论对于企业还是个人而言，中国拥有一个投资什么都不如闭眼投资房产的时代，这就是经验。但这样的时代就要告一段落了。

理解这一次转变没有那么困难。

人口红利临近尾声，中国内地自有住房比例已可与发达国家比肩，产业升级迫在眉睫……

联系十九大前后这半年来在房地产领域的动作，史上的历次所谓最严调控哪一次比这次明确、系统、恒定与持久？

然后，再加上十九大明确揭示的未来发展路径，从高速增长阶段转向高质量发展阶段。

这是所有发展中国家经济累积到一定阶段的必然选择。

一个成功的企业，必然要把自己融入时代之中，做正确的事、重要的事、力所能及的事。

04

变化是永恒的，关键是你如何恰到好处的介入与应对。

就拿住房、医疗和教育“新三座大山”来说，严格意义上说，这三痛不仅仅是短缺之痛，也是追求更高品质生活服务之痛，是不患寡而患不均之痛。

住房，即使选择最保守的数据，中国城市的自有住房率也已经达到了55%。这个数据相比发达的国家毫不逊色，美国为60%，德国为40%出头。

为什么偏偏中国人的痛感那么重？

除了短缺的惯性外，实乃生活品质、心理安全方面的的差距使然。

这一点，只要拿收入与房价比、基尼系数、贫富差距简单一比就一目了然。

（2015年，各国基尼系数）

简单说就是，是否拥有住房与是否幸福的关联度，德国远远低于中国。相对拥有更多自有住房的中国人，德国人更少担心没有房住，更少担心因为租房自己的孩子可能没有合适的学校可去，因为租到城乡结合部就可能被赶走等等问题。

发现问题简单，解决问题就比较难，因为整体性的解决需要时代的推动力。

在中国，房子可不只是房子？它是中国几乎所有主要社会焦虑的浓缩。

企业如果无法直接撼动全局，也可以谋求关键点上的突破。

“城乡建设与生活服务商”新理念给我们勾勒了一个在新时代解决问题的场景——住有所居、老有所养、幼有所育、学有所教、病有所医、弱有所扶。

现在，或许你能理解为什么万科这样的大型房地产企业，很早的时候，就已经不再停留于只是拿地、建房子、卖房子这种单向度的增长。

从“建有人用的房子”到“生活服务商”，其内核可谓一脉相承。

那就是真正面向客户，创造真实价值。

05

要领先一步，说难确实难，说不难似乎也不难。

租购同权、共有产权，是近来比较热的两个房地产名词。为什么热？

2016年中国采用租房解决居住问题的人口数约为1.6亿，是通过购买新房解决居住问题的人数的4倍。

这是中国人住房痛感的病原之一。但你能想象得到，这也是一个数万亿产值的产业。

虽然拥有城里一套房的人依然会有种种不便，但相比较而言，租房者以及生活在农村的人，他们的幸福感更弱，被剥夺感更强。

这就是时代给企业的机会。一个企业能为他们做些什么？

2014年始，万科泊寓通过购置或租赁闲置、低效的资产并进行改造，使租房客可以享受到接近发达国家的长租住户的服务，同时也获取利润回报。

迄今，泊寓已经在中国29个城市开业超过3万间，持有超10万间，出租率保持在90%以上。万科成为采取租购并举战略的行业领军者。

再比如，万科早早开始的万村计划，抽调精兵强将，实现乡村居住环境的整体性改善，实质减小城乡差别。

（你能想象这样的农村吗？万科江苏泰州东罗村田园乡村建设项目）

这一点也许会有很多企业觉得想不通，但把它置于中国主要城市城市化已超过60%的背景下来看，你就知道什么叫不谋长远不足与谋眼前了。

万科的很多商业行为都发生在明确定调之前。它们讲述了，一个有企业家之心的企业，在一个大时代降临之前究竟该如何应时而动。

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觉得突然吗？

GDP急速狂飙了三十多年，终有一天，中国的发展要进入一个更高品质的时代，中国人的生活要进入一个享受高品质的时代，中国的企业要进入一个只有比同业更用心才能脱颖而出的时代。

十九大报告反复强调“以人民为中心”，把“人民对美好生活的向往”提到了很高的高度，这不正迎合着这个时代的到来吗？

事实上，新时代讲述的发展故事，中国人不陌生，世界上有许多国家很早就经历过了。

罗马俱乐部上世纪六十年代就曾经提出过，社会的进步必须超越简单的追求GDP数字的增长，它理应是全方位的发展。

根据经合组织的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务，这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。

以租购并举为例，我们注意到正有越来越多的房地产企业将之列为企业拓展计划之中。

以中国房地产企业的体量，如果它们的这一动作不仅能够收获商业上的成功，还能获得社会的美誉度，将会对推进“租购同权”巨大的助力。

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从应对短缺到应对不平等、不均衡，这当然是一条艰难的转型之路，但却是中国发展到更高阶段的必然选择。

万科对此有一个角色论倒是很贴切，“美好生活场景师，实体经济体生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者”。

历史将会证明，对于那些踏踏实实做企业，而非把房地产当做投机炒作，对于那些始终为普通人谋福利的房地产企业而言，所谓房地产的白银时代，依然会是广阔空间，大有可为。

但显然不是所有企业、所有人都做好了应对新时代的准备。

这两年，我们看到有一些知名企业因为踩错步点狼狈不堪，还有充分享受了短缺红利的企业因对新时代没有把握而逃离。

汉语中的“事业”一词，出自《易经》，“举而措之天下之民，为之事业”。也就是说，能为最广大的利益相关方创造更长久的价值，才可以说得上是事业。

郁亮说，万科要成就这样的事业。