坚持（小产权房）房屋买卖合法有效
尊敬的审判长、审判员：
北京炜衡律师事务所西安分所接受本案上诉人伍某某的委托，指派我担任其诉讼委托代理人。开庭前我认真查阅了本案的一审卷宗和法律依据，通过刚才的法庭调查对本案有了全面清楚的了解。现依据法律和本案事实，发表如下代理意见：
一、一审法院的审理没有查明全部事实，判决事实依据不清楚、不全面。
首先，需要明确的事实是一审原告韩某某是否是诉争房屋确定无争议的、合法的产权人？也就是说代理人要质疑韩某某的房屋合法产权人身份和诉讼权利人身份。
《民事诉讼法》明确规定“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。一审法院在审理过程中并没有查明诉争房屋的实际合法产权人是谁？更没有明确韩某某就是诉争房屋的合法产权人身份。一审中原告提交的证据《房屋买卖合同书》第五条显示，韩某某及其配偶唐某某共同拥有至少三套房产，其中在某某村就有两套。这显然与《土地管理法》“ 农村村民一户一宅” 的规定相抵触，是违法的！《土地管理法》第11条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第59条规定“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”。如果韩某某不能出具《农村建设用地使用权证》及其他相应的审批手续等证据证明其合法产权人身份，即不具有适格的诉讼主体身份，法院应驳回其诉讼请求。
其次，假设韩某某是诉争房屋的合法产权人，那么诉争房屋的买卖在事实上就是私人财产的自由处分，就是合法的民事法律行为。
我国《宪法》明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。 《民法通则》第75条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品……以及其他合法财产”。《物权法》第39条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。《合同法》第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。结合法律规定可知，韩某某及其配偶唐某某与上诉人签订房屋买卖合同是《宪法》和法律赋予的神圣的实体自主处分权！这是任何单位和个人都不能剥夺的权利，否则就是违法行为，更是违宪行为！
在实体处分上，诉争房屋买卖合同的签署、履行完全符合《宪法》和《物权法》的有关规定，是合法有效的民事法律行为；是已经完全无瑕疵履行完结的合同。一审原告在合同履行完结六七年之后才主张合同无效，是在滥施诉权！应予驳回！
再次，一审判决本院认为部分认定，一审原告“盲目卖房，对被告形成合理性误导，应付主要责任”。那么，根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。但，一审判决却遗漏了对一审被告伍某某如何进行赔偿的内容。本次审理应予纠正。
最后，一审判决在经审理查明部分遗漏了对伍某某有利的事实情节认定。
对伍某某有利的事实情节，一是被上诉人当年卖房时，其家中有多处住房，但成年家庭成员太少无暇顾及管理；同时被上诉人是为了赚取自己从村委会买房和对伍某某卖房形成的差价，是为了谋利。双方通过房屋中介公司相识后，被上诉人为省中介费用，直接和上诉人联系并多次保证其出售的房屋没有问题，且一直央求上诉人购买其房屋，还在双方签订的合同中明确约定如果自己反悔的种种处罚措施（见房屋买卖合同），致使上诉人相信被上诉人的承诺，才与其签订合同。二是诉争房屋并非侵占农用地的建房，也非一般意义上的农村宅基地建筑。诉争房屋是在原某某村委会院内建造的嫁城姑娘集体住宅楼数十户中的一户。该住宅楼中十有八九的住户都是与上诉人一样买来自住的非村民。出于审慎的考虑，上诉人买房时咨询过法律专家，法律专家认为该房屋有其特殊性，在当时不仅没有违反法律法规的任何强行性规定，相反在全国范围内先后还有了许多支持该类型房屋买卖合法的案例判决。被上诉人夫妇和当地村委会也都分别以合同的形式明确表示，诉争房屋的买卖基于双方的自愿处分，实质意义上是合法的私权利处分，形式上村委会给颁发房屋所有权证。因此，在法律事实上，上诉人已经尽到了完全的审慎义务，不应当承担任何合同无效的过错责任。纵使合同无效，该责任也应当完全由被上诉人夫妇和村委会承担。如果认定合同无效，一审原告必须承担合同法所确定的赔偿责任！赔偿金额应当参照房屋拆迁价格，即重置房屋新价（通常指房价）加上区位补偿价（通常地价）予以确定。三是伍某某家庭成员中也有农村户籍的人员。况且《继承法》规定，房产可以列为遗产，予以继承。如果单纯的强调城镇户口人员不能拥有农村集体土地上的房产，那么势必就等于剥夺了相当数量公民的继承权！
一审判决显示，一审原告代理人称“当时之所以卖房，是因为原告本人患有精神病，且对法律政策不懂。”这是对事实的践踏！事实上是因为该村面临拆迁，被拆迁人可能获得几十万元的拆迁补偿款，正是在这种利益驱使下，被上诉人才背信弃义诉至法院，主张当年的买卖合同无效。尤其值得一提的是，当时的买卖合同不仅有被上诉人韩某某的签字，而且有其配偶唐某某的签字，以及见证人陈某某见证签字！在洽谈过程中，唐某某还曾经就此事亲笔写信给上诉人，信件的内容也足以反映出被上诉人夫妇共同的售房意愿！由此可以看出，以韩某某患有精神病为借口，明显是为达到恶意解除合同目的而找的托词！在法律层面上不能成为抗辩理由。
二、一审判决适用法律依据不具体、不明确，属于法律适用不当。
首先，法院受理该案是以房屋买卖合同纠纷为案由受理的，判明合同是否有效，当然应当适用《合同法》。一审判决援引《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 的规定,并进而认为双方房屋买卖违反了我国法律法规的禁止性规定，为无效合同。上诉人认为一审判决对63条的解读有误！该规定明显不能成为判断合同效力的依据。另外，从其立法精神来看，该条旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，保持农用地的数量，确保农民的生存之本和国家粮食安全，而诉争房屋所在地本来就是建设用地，房屋买卖并没有改变集体用地的性质，更不会导致农用地的减少，故将该条规定适用于诉争房屋是错误的。
《土地管理法》第62条规定“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”这是由我国农村实际情况决定的，法律、行政法规不鼓励农村住房进入市场，但也没有对诉争房屋买卖作禁止性规定！从这一规定精神来看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。那么有卖就有买，因此诉争房屋是可以买卖的。
其次，一审判决依据的《民法通则》第52条、第56条、第58条中，52条和56条的规定与本案没有关联，第58条规定了七项无效民事法律行为，但原审判决并没有指明适用了那一项，事实上，我认为诉争合同不属于其中任何一项无效的民事行为。如果勉为其难，认定一审法院的裁判依据是第58条第1款第（五）项即“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”。那么《合同法》第52条第（五）项 “违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，已经把民法通则58条“违反法律或者社会公共利益”做了进一步的规定，尽可能缩小了无效合同的范围，这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第3条之规定: “人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”由此可见，本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。
最后，迄今为止，我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。下发的两个通知有相近的规定，但该通知既非法律，亦非行政法规。显然不足以作为法院裁判的依据，一审法院判决诉争房屋买卖合同无效，是没有明确的法律依据的，相反最高法院曾经在〔１９９２〕民他字第８号批复中认为：“农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效”。上诉人认为，在合同效力上，诉争合同的约定和履行完全符合合同法的有关规定，是合法、有效的合同。
三、一审判决是对诚实信用基本原则的背离，是纵容恶意抗辩，从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，若允许相关主体无期限地随时动摇既存的法律关系，对另一方是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
上诉人购买此房花费了一个建筑工人一生的积蓄和不少的外债，这是供一家老少五口栖身安命的生活场所。现上诉人已退休在家每月仅有几百元退休工资，老伴没有退休金且体弱多病，儿子刚刚失业，儿媳正在找工作，小孙子才3岁刚上幼儿园，若失去了这居住之处一家人生活将处于何种境地，恐怕是一般人难以想象得到的！而被上诉人为了获得几十万元的拆迁补偿款，竟然不顾信义，恶意反悔，在构建和谐社会、诚信社会的今天，法律怎能纵容这种不守信用且违法的行为呢？！原判决法律依据错误，事实裁断显失公平，应予纠正。
被上诉人先故意违法诱骗上诉人购买房屋，然后利用国家法律和政策规定提出要房，根据《合同法》第58条的规定被上诉人不应享有返还财产的请求权。退一步说，即使合同无效要求上诉人返还房屋，被上诉人也应该根据法律规定，参照房屋拆迁价格，即重置房屋新价（通常指房价）加上区位补偿价（通常地价）对上诉人进行赔偿，使上诉人一家五口能够买到同等条件的栖身之所，而不仅仅是赔偿房屋装修的现值！
四、近几年在北京通州、顺义；云南曲靖等法院一审或者二审认定此类房屋买卖有效，已有许多司法判例。
在司法实践中，认定此类私有房屋买卖协议有效呈逐年上升趋势。这些判决均一致认为，的两个通知不能算作法规，目前也没有认定此类合同无效的充足法律依据。人民法院报曾经刊发温州市中级人民法院郑永胜等法官的文章，“农村房屋买卖：是耶，非耶？”，文章称据统计多数法官认为应适用合同法，认定农村房屋买卖有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
房屋出卖方在出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，其直接后果是违反诚实信用的卖房者获利，而恪守城市信用的买房者却蒙受损失。因此确认此类合同无效，导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基！对主张返还、腾退房屋的，要考虑到房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。
综上所述，原判决认定事实不清、法律适用错误，判决显失公平，存在明显错误，应予纠正。恳请合议庭撤销原判决，依法改判，保护上诉人合法利益，实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一为盼！
