无讼阅读｜“名为房屋买卖实为借贷”案件裁判梳理

1.“无效说”，以双方真实意思表示是借贷，认定房屋买卖合同无效。

2.“非典型担保说”。

在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。——广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案【（2013）民提字第135号，《人民司法?案例》2014年第16期】

3.“交房说”。

（1）双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

（2）借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷再审案【（2011）民提字第344号，最高院公报案例2014年第12期】

4.“让与担保的约定有效，同时肯定优先受偿权”。

通过签订商品房买卖合同并备案的方式，为债权实现提供一种形式的担保。商品房买卖合同的备案是一种行政管理措施，并非所有权的登记，不能导致债权人直接取得合同项下房产的所有权。进行商品房买卖合同备案登记仅是用来避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，从而保障担保权人的债权安全。

担保权利的后取得性，决定了该种担保方式属后让与担保。该种担保方式既解决了债务人资金融通的愿望，又保障了债权人的利益，维护了双方当事人合法权益，维护了社会诚信体系，并不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定。因此，债权人对房屋买卖合同项下的标的物享有优先权。——【河北省石家庄市中级人民法院（2014）石民三初字第00221号杨秀梅诉张瑛、河北寰宇房地产开发有限公司、第三人郑文忠借款合同纠纷案】

5.“让与担保有效，担保权人不能优先受偿”。

（1）当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，其性质是抵押还是让与担保，需结合当事人的真实意思表示和合同内容确定。

（2）《民间借贷司法解释》第二十四条，虽然赋予出借人申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。即使认定为让与担保，若未进行公示，该担保行为不能产生物权效力，担保权人相较于一般债权人不能取得优先受偿权。【江西省高院（2016）赣民终30号钟福贵、严秀珍与曾凤琴、肖正元，黄淑萍等103人借款合同纠纷二审案】

综上，当事人之间签订房屋买卖合同为债权提供担保，其性质应结合双方真实意思表示予以认定。根据《民间借贷司法解释》第24条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，并结合当前最新的裁判思路，让与担保在实践中予以适用已经得到肯定，至于债权人对标的物是否享有优先受偿权，各地法院的裁判规则尚未得到统一。