为什么说房价上涨是一场合谋

来源：一见财经（ID:yijiancaijing）

作者：一见菌

今年以来，房价在严格调控中一路上涨，这是一个奇怪的现象，以前不调控房价涨，现在调控这么严，房价还在涨。

这说明一个问题，要么是调控的方法不对，没有从源头遏制炒房，要么是地方调控决心不大。

据一见菌分析，在每一轮的房价上涨“盛宴”中，地方、银行以及炒房者都是最大的受益者，这才是房价上涨的本质原因。

可以这么说，房价上涨是地方、银行和购房者“合谋”的结果，尽管他们没有刻意联合，但共同的利益诉求，让他们走到了一起。

更奇怪的是，在中国的房价上涨中，除了没参与进去的人，竟然找不到“受害方”，几乎和房地产有关的人都在发财。

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最近，中原地产公布了一组数据，尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。

5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。

从1月～5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥，这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。

最高的杭州，5月卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。

在“房住不炒”的大背景下，为什么地方能够“左手调控，右手高价卖地”呢？

我们发现，其实地方也知道“捂盘惜售”的道理。

下面这张图就很好地说明了这个问题，地方这几年土地供应量减少了，土地收入却依然在增加。

近10年房地产企业土地开发情况（来源：国家统计局）

以上是近10年中国房地产企业土地开发情况，用三个指标来反应，分别是房地产企业待开发土地面积、房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。

按照国家统计局的统计口径，房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。

单独分析这个数据，可以发现，2008年房地产市场低迷，开发商建房热情不高，这个数据在近10年都是最高的，达到48161.07万平方米。

后来，随着2009年房地产市场复苏，待开发土地面积开始下降，但随着房地产企业购置土地面积的上升，待开发面积也相应的增加了。

再来单独看看房地产企业购置土地面积，这就是地方卖给房地产企业的土地面积。

从上图可以看出，购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。

到2015年和2016年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米。

所以，如果要论2016起中国新一轮房价大涨的原因，除了货币供应量增加，很大一个原因就是土地供应已经告急。

与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。

现在，供地面积依然处于低位，但地方的卖地收入却在大幅增长。

于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。

地价涨了，房价肯定要涨。任志强有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。

早些年，因为土地财政，地方依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。

这些年，地方都在落实“房主不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。

本以为，地方要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方在下一盘很大的棋。

棋局是这样的：减少土地供应—通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地。

 02 

如果说地方是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。

表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。

一见菌查看了多家大型上市银行近6年的财报，发现两点：

1. 房地产相关贷款（房地产业贷款、个人住房贷款）比例都很高，而且呈上升势头。

2. 和其他行业贷款相比，房地产相关贷款坏账率明显低于其他贷款，房地产相关贷款是银行的最优质业务。

持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。

上周，《福布斯全球上市公司2000强》发布，中国和美国公司首次在排名前十的数量上打成平手。中国工商银行和中国建设银行连续6年排名第1和第2位。紧随其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希尔哈撒韦。

除了工行和建行，入围前10的中国银行还有中国农业银行、中国银行和平安保险集团。

像阿里巴巴、华为、京东、百度、小米这样的科技公司，平时在市场上的声量很大，但连前15名都没有进入。

《福布斯全球上市公司2000强》前15名

下面我们来详细看看建设银行和工商银行近6个财年的房地产和制造业贷款情况。

以上是建设银行近6年个人住房贷款的增长情况，2012年是1.53万亿，到2017年已经上涨至4.2万亿，6年翻了2.75倍。

另外，6年来，建设银行个人住房贷款占比也一直在上升，并没有因为房地产调控政策而减少。

这说明两个问题：

1. 越来越多的购房者通过贷款买房，而且贷款的额度越来越大。

2. 银行住房贷款比例不断增加，意味着其他行业的贷款被挤占。

以上是建设银行针对房地产企业的贷款，从图上可以看出，2012年～2014年一直在增加，但近三年出现了下降。

所以，银行确实收紧了对房地产企业的贷款，导致很多房地产企业这几年开始去海外发债融资。

不过，值得注意的是，银行对房地产企业的贷款总额有限，比如最高时候的2014年只有0.52万亿，2017年下降至0.41万亿。

从量级上看，银行对房地产企业的贷款和对个人的贷款相比，连个零头都不够，所以减少或增加，对房地产企业的影响并不大。

和房地产相关贷款相比，银行给制造业的贷款总额小很多，也就只有前者的三分之一左右，不仅如此，近6年贷款比例一直在下降。

在一见菌的印象中，金融支持实体经济已经喊了好多年，但从实际效果来看，支持的力度不是在增强，而是在减弱。

以上是建设银行近6年的制造业贷款情况，从图上可以看出，2013年的时候最多，为1.3万亿，2015年最少，为1.2万亿，近两年有所回升，但还是在1.3万亿左右徘徊。

最重要的是，从建设银行近6年制造业贷款占比来看，一直呈下降趋势，2012年的制造业贷款比例是16.97%，2017年已经下降至10.22%，如果按照这个趋势，估计再过几年，要下降至10%以下了。

所以，和制造业贷款相比，银行还是更“爱”房地产，尽管宣传的口号是“减少房地产贷款”“金融支持实体经济”，但结果却恰恰相反。

如果觉得建设银行只是个例，我们再来看看“宇宙银行”工商银行的个人住房贷款、房地产业贷款和制造业贷款。

以上是工商银行近6年的个人住房贷款，占比没有建设银行高，贷款规模也比建设银行小，但从趋势来看，额度和比例都在增加，抑制房地产贷款只是一句空话。

从上图可以看出，工商银行对房地产企业的贷款规模高于建设银行，从2012年起开始下降，不过2017年又大幅增长了747.7亿。

工商银行对制造业贷款总规模整体大于建设银行，但同样，贷款占比也一直呈下降趋势，2012年是23.8%，到2017年就只有18.6%了。

更值得注意的是，工商银行近4年对制造业的贷款总额也在连续下降，2017年和2014年相比，已经减少了1237.41亿。

简单算一个帐，假设一个企业可以获得500万贷款，那么减少1237.41亿就意味着4年间有24748家企业已经无法从工商银行获得贷款。

所以，对于银行支持实体经济，我们不仅要看它说什么，还要看它做什么，至少从近6年的数据中可以发现，银行在用实际行动支持房地产。

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房价上涨，卖地增加财政收入，银行放贷增加利息收入，对于购房者来说，很多人这几年也获得了不菲的投资收益。

1998年房改之初，购房者买房的目的真的是“用来住的”，但随着房价持续上涨，房子的投资属性越来越重。

所以，购房者被天然的分成了两类，有钱的投资客和钱不太多的刚需客，前一类购房的目的是为了赚钱，后者是为了居住。

从购房的动机来看，投资客是主动的，而很多刚需族则是被动的，他们被不断上涨的高房价裹挟，本来可以先攒钱，等能力达到后再买房，但现实并不允许。

于是，我们看到，近几年居民负债率不断攀升，这意味着越来越多的人通过银行贷款购房，而且贷款占购房资金的比例在上升。

虽然对刚需族来讲，购房过程是痛苦的，但在痛苦过后，上涨的房价让很多人又感觉到自己“赚到了”。

正是这种预期，让越来越多人相信，中国的房价不可能暴跌，至少过去20年就是这样。

经济学上有一个著名的概念——预期，指的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。

现在，在、银行和购房者三者的合谋下，房价上涨似乎正在变成一种确定的预期，预期确定，就会有很多利益相关者飞蛾扑火似得进入。

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