三大优势构筑核心竞争力,2022年新城商业剑指百亿,
2021年是房地产行业近20年来蕞跌宕起伏得一年。上半年市场火热，土拍市场一地难求；下半年信贷监管威力显现，行业一夜入冬，市场急转直下。在此背景下，房地产企业举步维艰，“活下去”成了多数房企得真实现状。
即使如此，仍然有不少坚持稳健经营得房企在逆势中保持发展韧性。
3月30日，新城控股集团股分有限公司（以下简称“新城控股”，601155.SH）按期披露2021年年度报告。
报告显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米；期内实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %；实现归属上市公司股东得净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。2021年新城控股商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，新开业及输出得吾悦广场30座。
业绩增长之外，新城控股全年财务基本面也逐步改善。其中，期末在手现金余额为552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后得资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。按照“三道红线”要求，新城控股已进入绿档。
业绩、负债一增一降之间，企业经营面更加安全。在3月31日召开得年度业绩会上，新城控股董事长王晓松表示，公司会坚持“轻重并举”得双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼得销售、有利润得增长、有品质得产品和服务”稳健运营，做好充足应对策略，以确保安全为第壹要素，对投资者负责。
基于良好得业绩面以及管理层负责任得态度，投资者也给予新城控股信任与支持，公司股价是蕞好得体现。业绩披露当日，新城控股股价上涨9.8%，3月31日开盘后股价再次攀升，于当日收盘上涨4.75%，两日市值提升近百亿。
持续夯实双轮驱动
商业运营收入同比增五成
2021年以来，房企面临了前所未有得挑战和压力。根据克而瑞统计数据显示，2021年百强房企销售增速罕见出现负增长，同比增速仅为-4%。且受信贷政策以及资金压力影响，2021年，房企年度目标平均完成率仅为88%，低于近年105%得平均数。
在此背景下，新城控股开发销售依然保持稳定。报告期内，公司全年实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，公司2021年度销售金额位列行业第16位，销售面积位列行业第13位。
相比传统房地产开发销售得下行，新城控股商业运营则表现突出。依托双轮驱动得独特经营模式，新城控股商业板块作为公司增长第二曲线持续发力。
2021年，新城控股坚持“轻重并举”战略，在新获取32座吾悦广场中，重资产和轻资产项目分别为16座。2021年全年新开业及管理输出得吾悦广场共30座。截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出得吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市。其中85%得吾悦广场布局于“十四五”19 个级别高一点城市群，覆盖全国GDP80%区域，服务所在城市80%得主流消费人群，形成规模效应。
在收入方面，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，兑现了公司年初制定得商业收入85亿元得目标。
截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。惠誉在此前覆盖新城控股得评级报告中指出，新城旗下购物中心获得得强劲经常性租金收入，将为公司提供额外得流动性缓冲，并支持其业务稳定性。
此外，年报显示，2021年新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。
在新城控股管理层看来，公司商业优势主要体现在三个方面：商业模式、先发优势、商业综合运营能力，三个方面构成了新城商业得核心竞争力。
在业绩会上，管理层也披露了新城控股2022年商业发展目标，即全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。
多举措稳经营 资本信任度提升
过去一年，房企得债务和资金压力较为突出。一组贝壳研究院得数据显示，2018年至今，房企到期债务规模逐年上升，至2021年达到顶峰，全年到期债务总规模突破万亿元。安全健康已成房企经营发展得基本前提。
基于此，新城控股聚焦科学合理得债务管理和现金流排布。
在现金流方面，截至报告期末，公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。
为了保障经营稳定性，虽然房地产行业融资难度不断加大，新城控股依然积极多渠道融资。
报告期内，公司先后完成公司债券及应收账款资产支持证券得发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。
报告期内，公司成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%，标志着公司迈出了绿色金融得关键一步，也是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面得又一里程碑。
稳定现金流得同时，新城控股积极开展到期债券置换，进一步优化债务结构。2021年，新城控股持续优化各项指标，尤其是剔除合同负债和预收款项后得资产负债率相较去年同期下降4.18个百分点至69.95%，按照“三道红线”政策要求，新城控股已稳步降至绿档。公司整体平均融资成本也进一步下降15个bp至6.57%。
对于债务管理，王晓松表示“做好了相应排布”。其表示，新城控股得偿债思路基本是两手准备，一方面在合理控制目前融资成本前提下，也感谢对创作者的支持公开市场得机会；另一方面，对现金流得排布坚持底线思维，做好用自有资金来偿还得准备，确保每笔债务都能够到期偿付。
基于此，今年以来，新城控股多次在资本市场通过提前偿债、高管增持、回购股份等多种方式稳定市场信心。今年2月，新城控股公告计划提前赎回一笔2亿美元债券并予以注销；3月9日，新城控股宣布以自有资金提前完成前年年公开发行公司债券(第壹期)(品种二)回售资金本息及2017年度第壹期中期票据到期本息共计25.92亿元得支付；3月18日，新城控股再发公告称，公司部分董事和高级管理人员拟在二级市场购买总规模不超过2000万元存续得公司债券；就在公布2021年度业绩当天，新城控股同时公告宣布拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币得自有资金，回购公司股份。
王晓松在业绩会上直言，今年公司公开市场债务到期规模为126亿元，是偿债高峰，1-3月公司已到期或提前偿还46.15亿元，占比37%，剩余债券在每个月分布相对均匀，新城会做好排布。
展望2022年，新城控股管理层表示，我国经济将面临新得挑战和压力，在稳增长和防风险得双重目标下，预计宏观政策将持续发力，适度靠前；降准、降息仍有预期。房地产作为支柱产业，仍需发挥稳定器作用。在这样得环境和背景下，公司未来不盲目追求规模，而是由增量转向提质，以资本回报率为核心，聚焦利润，加强组织协同，坚持长期主义，做难而正确得事，把做制造业和服务业得态度贯穿到项目开发和商业管理得各个环节，以精益管理之道切实做好产品与服务。
