只要房价还在涨，温州炒房团的神话就不会破灭

智谷君语：

丹东房价的暴涨神话中，隐隐浮现出了中国楼市里一个神秘组织的身影——温州炒房团。17年看似荒谬的致富故事，书写了一部温州炒房团的列传，也成为中国楼市的时代注脚。“只要房价还在上涨，炒房团的幽灵仍将永远游荡”。

◎作者 | 熊剑辉

◎来源 | 华商韬略（hstl8888）已获授权

4月，朝鲜宣布废弃核试验场，朝韩领导人又跨越了“三八线”，让鸭绿江对岸的一群人立马亢奋了起来。

一天后，他们开着豪车、打着“飞的”，涌进了丹东这个与朝鲜一江之隔的小城。“你去丹东买房了吗”，成了炒房团成员之间最新的问候语，他们让这座城市的房价48小时内暴涨57%，环比领涨全国。

提起炒房团，人们就会不自觉地在前面加“温州”。他们的暴富缘起、花样翻新，时至今日，仍然在不同的城、不同的人身上轮番上演。

2001年8月18日，150多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩荡荡抵达上海。他们不为旅游探亲做生意，而是在《温州晚报》的组织下，专程到上海来买房。

为此，上海房产协会甚至收到领导指示：一定要把温州看房团服务好。这次，温州人砸下5000万，让上海人大喜过望。两个月后，又一波温州看房团莅临，成交8000万。

就这样，温州看房团在惊人的豪买中，跃上历史舞台。

温州人敢这么干，不是没有原因的。

上世纪90年代，温州中小企业异军突起，大小老板个个手握百万，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。

但温州人很快发现，500公里外的上海，才是风险更低、空间更高的地产价值洼地。

上世纪80年代，一批温州人来到上海北京东路，扎堆开出了上百家电器店，打造出不折不扣的“温州街”。他们做生意、开市场、安家置业，成为典型的“新上海人”。遥望上海3000元/平方米的房价，温州人都不淡定了。

很难想象，1994年为振兴房价，上海市推出过一个大利好：买房就送蓝印户口，一并解决子女读书、就业问题。机敏的温州人大喜过望，看准了机会来抢房，迅速与上海的开发商看对了眼。

零敲碎打的买卖规模小，上海开发商干脆在《温州晚报》上投广告。结果天雷勾动地火，迅速点燃了温州人的激情。由于人太多，《温州晚报》干脆组织了个看房团奔赴上海，就此创造历史。

人们简直发现了一块新大陆，立刻把看房团的商业模式运作了起来。上海开发商迅速在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上猛砸广告，让报社变成了“看房旅行社”，3年间组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》甚至趁势成立购房俱乐部，会员一度超过6000人。

“温州炒房团”迅速横扫中国，每到一处都掀起购房狂潮，引发的叫好与声讨都不绝于耳。有媒体估算，当年的“温州炒房团”号称规模10万，携资1000亿。这些数字显然并不确切，但它确实显示出民间的炒房资本正横扫一切。

印象中，“温州炒房团”通常一掷千金，让人以为个个是老板，其实并非如此。炒房团成员复杂，老板、白领、村民都有，甚至包括赋闲在家的太太和老太太。温州家庭男主外女主内，炒房热一起，男人们没空走四方，太太们就带着钞票闯天下。

在温州农村，还有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她们其貌不扬，却是村里公认的资金枢纽，讲信用、有地位；谁有闲钱，都会到老太太那去登记寄存，利息高、有保障。借钱融资数百万，老太太召之即来、挥之即去，信用极佳，以至于被戏称为“老太太银行”。这些没文化的老太太，一度把持着温州农村的金融命脉，借钱利息则高达20%，也非寻常人都敢借。

温州媒体则看准了“太太”们手握重金，迅速组织起“太太看房团”。“太太们”犹如旋风，横扫上海房展会。比对着温州的高房价，觉得哪儿的房子都便宜。

不管干什么，温州人都爱抱团，做生意、炒房皆如此。起初，看房团是希望买房时能有个商量，一群人共进退，都相中的楼盘肯定错不了。另外，抱团买房能跟开发商集体砍价，折扣肯定比一个人来得大。

很快，江湖上便流传起各色温州人的炒房故事。

2002年，某温州炒房人以120万的首付在上海狂买20套商住房，每套约20平方米。然后，他为每套房配齐家具后出租，以每月每套3000元的租金顶按揭，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，再将房子全部脱手。这个炒房故事堪称经典案例，至今被很多炒房人所效仿。

接着，温州某老板腰挂35把别墅钥匙的传奇红遍网络。但故事被多家媒体转载后，腰上钥匙的数量开始模糊不清，从22把到72把不等。有人表示，确实见过一位腰挂60把钥匙的温州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨户收租金，一天两户，一月收完。更离奇的是，这位大富豪竟然挤着公交去收租，让人误以为是收水电费的。

几乎所有的售楼处都能传出大同小异的温州炒房故事。他们大都是西装笔挺、面色灰黄的中年人，一口浓重的江浙口音，跟漂亮的售楼小姐站一起简直自惭形秽，却在人们最初鄙夷的目光中扔下几麻袋现金，几层或几幢地买楼，让所有人在财富面前大惊失色。类似的故事越来越多，极富视觉和心理冲击力。人们在惊叹于温州人太有钱的同时，也在飞涨的房价面前失去了任何抵抗力。

炒房团不是老板们的专利，工薪白领、机关干部都参与其中。据说苍南县某机关干部，听说上海有块好地，被人撺掇着合伙“拿下”，便一狠心一跺脚卖了自家的房，搬进了出租屋。他跟着炒房团合资拿下土地搞房产开发，一年就把110万投资翻成了1000万。

温州人有多狠，炒房前敢让自己无家可归；温州人有多疯，炒起房来全村全家总动员，老太太都敢来上阵。

“温州炒房团”迅速“攻占”上海、杭州，接着开始向全国进军。他们足迹遍及各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购，连片购买，不为居住，只为收租或转手套利，俨然成为操纵楼市的资本大鳄。

地产开发商们大喜过望。2004年干脆在温州举办全国房展会，为期4天，引人10万，让所有人大惊失色。5000多平方米的展厅中人山人海，现场签约的买房人成群结队。最终，房展会成交额逼近15亿，人们第一次见识到温州人像买菜一样买房子。

“温州炒房团”很快被不少地方视为“财神爷”。为了让温州投资拉动经济，有的地方不惜提供包机，免费为炒房团提供一条龙服务。他们到后，房价大都会迎来一轮令人惊叹的上涨。他们究竟是怎么做到的？

“温州炒房团”不仅买的多、买的急，他们的炒作手法也不一般。

通常情况下，炒房团先集中拿下几个楼盘。然后，统一商量出个高价，报到当地的二手房市场挂牌，让人们感觉到房价涨了。而在炒房团内部，又会订立“同盟条约”，谁也不许低价出手，否则会被“清理门户”。由于温州人爱抱团、重信用，价格同盟这招简直战无不胜，足以为抛售房产创造出令人满意的价格空间。

很快，有人觉得不过瘾，干脆在楼盘边开家地产中介公司，专注炒高自家楼盘。本地人只见房价飙涨，不知内在玄机，时间一长，渐渐也认同了高价。

来自温州农村的大量小炒家，则以家族或同乡集资参股的方式，参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。他们集中大笔资金，以口头托付的形式委托给牵头人，让他跟随炒房团四处豪买。炒房委托人则见识不凡，不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段，还会特别考察当地的二手房市场，估计有无炒作空间、退出机制，绝不做无谓冒险。而一旦看准，便会迅速出手，联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险，有时候为了快速获利，甚至会直接转手卖给其他炒家，赚的就是个万无一失。

即便本金极少的“房虫”，也有独有的炒房之道——炒房号。他们看准了热销楼盘后，或给售房员回扣直接拿房号，或一天100雇农民工排队拿号，再以数千或上万的价格将房号转卖。这种炒作方式极其经典，至今都能见到这种炒作手法的各类翻版。

2004年，温州几乎陷入“全民炒房”。而全国性的房价上涨，使老百姓对房价怨声载道，人们开始炮轰“温州炒房团”，认定他们正是炒高房价的罪魁祸首。

但“温州炒房团”所过之处，当地百姓也在恐慌性上涨中飞奔入场，并掀起了新一轮涨幅。这种互为因果的纠缠，让人完全理不清其中的是非。

当年，对于房地产的暴涨已经极为忧虑。但就在令人担忧的2005年，“温州炒房团”进京了。

长久以来，北京被“温州炒房团”视为“禁地”。这其中，有对政治中心的一份敬畏，另一个原因则是当年北京二手房市场远比上海、杭州等地落后，套现不便。另有种说法，90年代大批温州人曾在北京爆炒期货、遭遇惨败，从此将北京视为“破财之地”。

2005年，长三角地区房价飙升，北京成为典型的价值洼地。多个楼盘惊现“温州炒房团”排队扫楼的身影。半年间，温州流向京城楼市的资金就高达50多亿。

此时，另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也潜入北京，这就是以煤老板为主力的“山西炒房团”。他们开豪车买豪宅，在北京最高档的楼盘出没，远非常人得见，却一度惊动了建设部。

温州人北上，山西人南下，就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。

的忧虑迅速升级，重拳打击“短炒房”的政策迅速出炉：央行率先出手，调整住房贷款利率；接着，上海、深圳等地银行叫停“一年内转按揭”，要求短炒卖家必须先付清银行贷款，遏制投机。

调控来势很猛，不少媒体开始正式宣告“全民炒房时代终结”。

起初，调控效果并不明显。大量地下“垫资”公司悄然涌现，让变相“转按揭”大行其道；炒房客只要适当提高首付比例，就能将调控效果规避于无形；更令人啼笑皆非的是，银行间虽然停办了转按揭，但买卖双方要是在一家银行办贷款，竟可以照办不误。

当然，持续性的宏观调控，终于让楼市渐渐变冷。“温州炒房团”中，有人胜利出逃，有人高位套牢。媒体则选择性报道部分被套炒房人的惨状，以印证调控政策的巨大效果。但总体说来，“温州炒房团”并不比其他买房人处境更差，他们入市更早、买价更低、融资能力更强。而不少本地跟风的炒房人，既没有“温州炒房团”的资本实力，又没有更多的融资渠道，只能在这轮调控寒冬中独自苦捱。

调控在深入，“温州炒房团”也很快有了新玩法。

2006年，一些“温州炒房团”在北京继续扫楼。他们抛出几十套房的大单，要求开发商提供7.5-8折的优惠。这与人们熟知的炒房套路没什么不同。但达成交易后，手法开始大变。

折扣谈妥后，炒房人会象征性地先交一部分订金，但并不急于签合同，目的是为了找到真正的买房下家后，直接转手更方便。要是实在拖不下去，也只会签合同付首付，但不会办理按揭，这样下家按加价后的首付直接付款给炒家即可，彻底规避了政策中不允许的转按揭问题。而前期签订的购房合同，则由销售人员直接撤销、变更。

这其中，最大的技术难题是撤销买卖合同。

按规定，合同一签订就需要在管理部门备案，撤销并非易事。但对“专业”的销售人员来说，撤销合同的理由大把，购房人身份资格有问题、销售人员疏忽导致合同出问题等，都是最正当的理由。合同撤销后，销售人员便会与下家签订新的购房合同，下家交完首付款后，炒房人就能与销售人员分成了。

这种炒房手法极为隐蔽，且规避掉了所有的政策风险和交易税费，深受售楼人员欢迎，因而在部分“温州炒房团”中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房团甚至与开发商心照不宣，交完订金后啥也不用干，剩下事自然有人会办得妥妥当当。至于售楼找下家这事，真正的买房人根本不知道自己买的房子是开发商的还是炒房团的，挑中一套就退一套，炒房团可坐收渔利。

在北京，有楼盘甚至出现过100%被退过的情况，这显然是炒房团兴风作浪所致。

2005年的地产调控，总的说来对炒房团影响有限。一些炒房人靠着钻空子得以幸运躲过，于是对国家政策开始麻痹大意，认为调控不过如此。他们继续在楼市大抄底，却与2006年的“国六条”、九部委的“37号文件”撞上，顿时傻了眼。大部分温州炒房人开始直面寒冬，少部分人默默在房价更低的二三线城市出手商铺，寻求其他机会。

调控风正紧，2007年的风头却被一支新崛起的势力抢了去，这就是深圳炒房团。

他们在深圳打拼多年，成为财富新贵后，先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买，接着返回各自家乡的省会城市豪购，或自住或孝敬父母，又有衣锦还乡的高调得意，因此被人们戏称为“还乡团”。

深圳炒房团远比“温州炒房团”复杂多样。他们以四川、湖南、湖北人为主，重庆、成都、武汉、长沙等中心城市成为他们“扫荡”的重点。有媒体极度渲染深圳炒房团更加可怕，甚至有出手买下1300套房的“神迹”，一看就是子虚乌有。但各地房价飞涨，人们内心很需要抨击这样的“害群之马”，以宣泄对高房价的极度不满。

长沙人的抵制最激情火爆，不少小区和街道都打出“抵制深圳炒房团”的横幅，更有人发出《深圳炒房团滚回深圳去吧》的网络热帖，令深圳炒房团一时人人喊打。但普通百姓对高房价的焦虑愤怒也只能如此发泄，指责炒房团，逻辑上很合理，行为上更安全。

此时，最能与深圳炒房团内心共鸣的，大概就是“温州炒房团”了。地产调控让真正的温州炒房人极尽隐忍、奋力解套，但全国各地的开发商却开开心心地“炒”起了“温州人”。

许多楼盘开盘前，竟赫然打出“欢迎温州看房团”的横幅，让本地人神经紧张。殊不知，这时的“温州炒房团”大多是“李鬼”，他们其实是靠表演来哄抬房价的。

“温州房托团”成为某些开发商导演的炒房真人秀。他们以几百块一天的“工资”，拉几百个温州人到楼盘表演。在“欢迎温州置业团”横幅下，“温州老板”挤满售楼处。开发商要求“表演团”人人穿西装，手拿软中华，甚至有“台词”要求，比如要说“整层买是不是能打折”，语气要表现出“这个地段房价是跌不下来的”。表演结束后，就能拿着钱和礼品走人。

据说“生意”最忙时，房托们还要赶场，出场费甚至与楼盘销售挂钩，每人从几千到上万不等。接着，开发商就发动媒体广而告之，把“温州炒房团”出手的盛况大肆炒作，效果屡试不爽。

“温州房托团”的戏码在社会上演绎多年，虽然早经央视曝光，但在各地仍有上演。不少买房人都因此“上当”，但极少有人去揭露抱怨，毕竟“上当”的买房人，如今都成了高房价的直接受益者。

假炒房团兴风作浪，但真炒房团并没闲着。他们的炒作手法步步升级，令人叹为观止。

2008美国爆发次贷危机，中国的调控如火如荼，炒房被套的温州人却固守着价格同盟，与开发商一起“不降价”。然而，连开发商都快扛不住了，不回笼资金就得死。于是，万能的“温州炒房团”再度出手，变身“借贷团”，自己赚钱的同时又帮着扛住了高房价、挽救了一些中小开发商。

此时，一些资金雄厚的炒房团变身私募基金。他们坐拥数十亿，专在房地产市场渔猎半拉子工程和烂尾楼，不再几十套房那样小打小闹，而是整个楼盘、多个项目的大规模运作。表面上他们还是整层整片地豪买，实际上醉翁之意不在酒，干的是为开发商套取银行资金的活，同时为自己博取无风险利差。

这种炒作手法匪夷所思，操作手法则令人叫绝。比如，中小开发商在临近年关时，现金流将近枯竭，炒房团便买上一片房，让开发商拿到20%-30%的首付款，并从银行拿到贷出的剩余房款，就此度过难关。

但炒房团并不是真买房子，他们与开发商还有秘密条款：首付款其实是给开发商的借款，每月需支付高达5%-9%的利息；银行贷款仍要开发商偿还。至于房子，开发商可以视资金能力，寻机回购。如果借款协议到期，开发商仍无力回购，那么炒房团将会以5-7折的价格拥有房产。

显然，法律不保护这种变相高利贷，但“温州炒房团”已经谋划好了一切：利息会折价计入首付款中，表面没有任何违规。这种借贷方式，实际上是炒房团与开发商的一种对赌：炒房团赌的是房价不可能再度大降，并赚取无风险的利息；开发商赌的则是楼市能在借款期内回暖，同时维持住楼盘高价，扛过地产调控的冬天。

房价走势的历史证明，他们都赌赢了，再次赚得盆满钵溢。

2008年年底，伴随着“四万亿计划”和“国十条”，各路炒房团再次扑向楼市，迎来房地产的触底反弹。

炒房团从此失去新鲜故事，重复着以往的循环：繁荣时四处抢楼，调控时又隐匿躲藏。媒体笔下，炒房团“覆灭”好几次，次次都“退出历史舞台”，却在一遍遍房价暴涨中，刷新人们的世界观。

中国的房价坚决而稳步地上升，越来越多的人不再等待，孤注一掷地搭上了“地产飞车”。全民买房，让炒房团界限模糊。买了房的人，在成为高房价受害者的同时，又庆幸自己是受益者；没买房的很多人，如今已经不指望这事了。