现在还该不该买房

01

房地产税又有了新进展。

3月4号，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示：

“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作和牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

简单来说就是两句话：1.房产税立法已经在起草论证了；2.力争早日提请人大常委会初审。

这意味着短期内，房地产税一定不会出台。

首先，在张业遂列举的几个今年将制定的税法中，并没有提及房地产税，这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。

其次，一项法律从起草阶段到正式实施，中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审，而初审之后还要经历多轮审议才能通过。

对于影响国计民生的重大法律，审议过程会更加审慎，比如《物权法》就经历了7次审议，立法周期达到了14年之久。

考虑到房地产税对国计民生的影响实在太大，而且还会直接影响到利益集团的利益，所以在2020年之前，完成立法的可能性真的不大，更不用说是正式实施了。

02

房地产税立法还面临着法理上的难题（这一点我在去年的文章中有所介绍，下面再简单说一下）。

尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。

因为那些发达国家的土地实行的私有制，不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。

之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。

如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。

复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出：

“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！”

2007年《物权法》出台，其149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

虽然有不少人认为这相当于变相承认房主对土地所拥有的权利，从而为房地产税征收开路，但如何在法理上把征收房地产税的合法性说清楚，这也不是一个容易解决的问题。

房地产税还面临着征收条件的难题。

我在去年写房地产税的文章时，曾以为2017年底可实现全国不动产信息联网，这是国土部明确列入计划表的任务，也是房地产税征收的基础（如果连房产信息都查不清楚，征收房地产税就无从谈起）。

然而2017年结束了，这件事却没有被再次提起，就这么静悄悄地过去了。

这就说明房地产税的推动进度并没有预想得那么快。

当然，既然国家把征收房地产税提上议程，这些问题肯定都能解决，只不过是早一点还是晚一点解决罢了。

但就像上面分析的，2020年之前，征收房地产税几乎不可能。

03

等到房地产税开始征收之后，会对房价有什么样的影响？

最直接的影响是提高了房产的持有成本，这对于炒房者而言，是不小的负担，所以一旦房地产税开征，炒房者会抛售手上的房产，市场上供给数量增多，短期内可以起到抑制房价的作用。

但从长期来看，房地产税对房价的影响是非常有限的。

因为房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素，供需关系才是决定房价的根本性因素。

对于房价涨跌背后的规律，我曾专门写过一篇长篇分析《高房价背后的逻辑》（具体的分析过程这里不再展开，有兴趣的可以查看那篇文章），这里简单说三点结论：

1.买房买到的不仅仅是一个遮风避雨的居住场所（即居住属性），还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。

房子真正的价值=房子本身的居住功能+房子附带的各类资源。

2.买一座城市的房子，就相当于买了这个城市的股份，如果城市发展好了，你会有分红；如果城市发展不济，你的财富就会缩水。

3.房价的涨跌，短期看政策，中期看土地，长期看人口。由于人口具有聚集效应，所以从长期来看，中国的房价会出现两极分化。

这就意味着少部分城市的房价依然有上涨空间，完全可以趁着调控的时机入手；而那些没有产业支持人口净流出的城市，房价则有较大的下跌可能。

那么哪些城市还有上涨空间？

04

根据人口流动地图，中国的人口流动呈现两个趋势：

一是人口依然源源不断地流向大城市。

在过去，所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市，但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策，一线城市的人口出现了溢出效应，即人口向周边城市外溢（如上海流向杭州，北京流向天津，深圳流向东莞等等）。

人口流动的另一个趋势是，省内欠发达地区的人口流向当地省会。

典型的如富士康落户郑州之后，仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万，这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。

根据以上两条，我比较看好的城市分为以下三类。

1.一线城市

一线城市的房子依然值得买，因为这些城市自带的资源（教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值）属于稀缺资源（尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源）。

这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市，推动城市发展，而城市发展越快，又会吸引更多人流入，形成一个优势迭代的正循环。

但一线城市里其实也有差异，北京的基本面其实是最好的。

无论是政治资源，上市公司数量，互联网人才需求，影视娱乐业资源等等都是首屈一指。

但北京的行政力量太强大，而且又严格控制人口规模，投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。

我个人看好的是深圳和上海。

深圳基本面相当不错，上市公司数量排名第二，主要产业是以科技互联网公司为主，又处于粤港澳大湾区的核心地位，而且还没有限制人口规模，所以我很看好深圳未来的发展。

上海是全中国的金融中心，其地位不可撼动，但由于上海也明确限制人口规模，这多少会限制城市发展的潜力。

总的来说，深圳和上海，前者像硅谷，后者像华尔街。

只要中国的经济持续稳定发展，这两个城市的房价依然有上涨的空间。

相比之下，一线城市里我最不看好的是广州。

既没有金融业这样影响国家安全的支柱性产业，又没有搭上科技、互联网产业的顺风车，其上市公司数量不仅落后于杭州，甚至连苏州都不如。

虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4，但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业，长期发展势头显得疲软。

这也在房价中体现了出来，广州的房价是一线城市中最低的，和上海、深圳有着明显的差距。

（注：这里的房价都是中位数，而不是平均值，更有利于反应房价的真实水平）

以上是从投资角度对一线城市买房的分析，但如果你打算在一线城市定居，那么我给你的建议是，有能力的话就先“上车”再说。

买不起大的就买小的，买不起近的就买远的，先扎下根来。

这是最稳妥的选择。

2.重点二线城市

除了一线城市以外，重点二线城市的房子也可以买，包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。

这其中，我最看好的是杭州。

过去很多人会觉得，杭州除了有阿里也没什么了不起的。

但如果你去查一下相关的数据就会发现，从资金总量，上市公司数量，科技创新能力和人口流入等多个维度来考量，杭州不仅是综合实力，连单项都几乎是所有二线城市里最强的，甚至还超过广州。

这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。

而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市，都是国家中心城市。

国家中心城市具有很强的政治意义。

以西安这座最近才入选的城市为例，要说经济、科技和人才发展水平，西安和杭州、南京有明显差距，但为什么入选的是西安？

因为需要加强在西北的控制力，就必须在西北选出一个国家中心城市，去辐射整个西北区域。

类似的，重庆、成都带动的是西南地区，郑州、武汉带动的中部地区（下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳）。

一旦入选国家中心城市，就意味着会获得各种各样的政策支持，有利于推动城市的发展，并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置，很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。

所以这些城市的房子，同样具有投资价值。

3.三大都市圈周边的发达城市

我比较看好的第三类城市，是三大都市圈（京津冀、长三角、珠三角）周围的发达城市（包括小城市）。

随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制，原本聚集在北京、上海、深圳的人，会有一部分向外围扩散，包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。

居住在昆山，工作在上海；居住在东莞，工作在深圳；这些都可能会成为未来大都市圈的生活常态。

以上城市是我个人比较看好，觉得依然有房产投资价值的城市。

总结一下分为三个梯度：

第一梯度：北上广深

第二梯度：杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安

第三梯度：苏州、东莞、嘉兴、宁波等等

除此之外，还有一些城市，比如厦门、长沙、海口、无锡等，或者是因为房价已经很高，或者是因为我并不是太有把握，所以就不推荐了。

如果你已经想好了要在我提到的那些城市发展，我的建议是趁着调控赶紧“上车”。

如果你实在没有能力买房，我的建议是先租个房子好好发展自己。

记住一句话，人的命运是起伏的，任何人都有可能站在下一个风口。

好好生活，就会多一分机会。

这也是我自己的经历，带给我的人生感悟。

缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，已出版《我就喜欢这样的你》，公众号：缓缓说