房子绑架未来

如果一对夫妻，30岁左右，大学毕业，在大城市工作，购买一套100平米的住房。然后，他们要用20—30年的时间还房贷。那么，他们一生最有活力的岁月被房子绑架了。为了房子，他们可能放弃了许多选择和梦想。

如果在20年前，你在一、二线城市有两套房子。你什么都不干，一直等到今天，你卖掉其中一栋，剩下一栋自己居住。那么，你一定不是城市穷人。相反，如果你在20年前，把两栋房子全卖了，然后苦苦打拼，经营实业，等到今天，很可能连一栋房子也买不回来。最有可能的情况是，你依然是城市清贫一族。

这不是危言耸听。房子就是这么牛。它比投资股市、黄金、企业更有前途。它像魔幻一般，为你增加财富。那么，这令人炫目的财富是真实的，还是泡沫？会不会在一夜之间蒸发？这种财富？能不能守得住？会不会长久？

我认为不必过度担心。因为房子不是虚幻之物。它有自身的真实价值。我们可以暂且称之为基础价格。这个基础价格会随着物价上涨，自然上涨。正是这个基础价格支撑着房子的实际价值。

房子的基础价格来自五个方面：一是土地价格；二是原材料价格；三是工价；四是房地产商的利润；五是各种税费和利息。一栋房子就是一个社会集约体。当你购买了房子，装修完毕，住进去的时候，其实，你是购买了一整套的社会服务。

最主要的是，一栋房子除了基础价格之外，还有巨大的增值预期。这个增值预期来自四个方面：一是通货膨胀；二是土地资源逐步紧缺的现实；三是需求量；四是城市公共设施的不断完善。这个增值预期只有需求量是不确定的。其它三点都可以确定。

正是基于上述两点。房子不会在短时间内，沦为一文不值的一堆砖头。但是，这并是说房价没有泡沫。从目前来看，房价是有泡沫的。关键是泡沫的大小，是不是在可承受范围之内？房地产的泡沫来自何方？为什么房价会产生泡沫？

泡沫主要来自三个方面：一是房子炒作；二是保值投资；三是需求量的误判。房子是用来住的，不是用来炒的。这是一厢情愿。因为，在市场经济的大环境下，只要有利可图，就会有人削尖脑袋钻空子。事实也一再证明，这些年来，炒房子远远比炒股票更安全，而且获利丰厚。这种炒作还会持续下去，就像击鼓传花一般，直到最后一棒。

还有许多家庭不是炒房。但是，为了保住家庭财富，不被通货膨胀吸瘪钱袋子，也选择了投资房子。有的家庭拥有三套房、四套房。这些都会造成房源紧张的假象，增大了市场泡沫。

刚需是房子不断增值的源泉。那么，需求从哪里来？一、二线城市从全国各城市和农村中来。三、四线城市从县城和农村来。县城需求从农村来。因此，农村人口是关键。截止2017年末，中国大陆城镇常住人口81347万人；乡村常住人口57661万人。农村人口每年递减1400万左右。需求量在逐年减少，但仍有广阔市场。对需求量的误判，令房子炒房者不忍收手，也是产生泡沫的一个原因。

只要乡村人口还有涌向城镇的动力。一、二线城市还是全国人民的向往之地。这些地方的房价不会出现断崖式下跌。但是，随着社会的发展，房子的真实需求量会逐渐萎缩，直到平衡，再到翻转，这是不容忽视的。

当然，会不断挤压房地产泡沫。一是限购政策密集出台；二是房产税紧锣密鼓筹划之中；三是加强新农村建设。这些政策促使炒房者惴惴不安，不敢大量囤积。那些拥有多套房子的人也有抛售欲望。房地产开发速度降低，房子库存量大幅度减少，泡沫挤掉一部分。

中国是一个传统农业大国。农村人口几千年来，一直占据我国人口总数的大多数。随着改革开放、市场经济的发展，农村人口受教育程度提高，走出农村，成为一代人的共同梦想。这是中国房地产热持续时间长的内在动因。也正是基于这种认知。我认为中国的房地产在短时间内，不会出现拐点。

房子已经热了大约18年！不，是刚刚热了18年，还有很远的路要走（我认为一、二线城市和中、小城市会走的更远）。

那么，房子会不会永远富有魅力？答案是不会的。任何事物都有一个由盛到衰的周期律。迟迟早早，房地产会走向饱和。

未来房子出现价值危机有两种情况：一是房子过剩。如果房子过剩，供远远大于求，自然就会出现危机。二是房地产税的出台，出现恐慌性抛售。但是，还有一种情况也可能出现，那就是房地产处在一种相对平衡状态下，和人心一起稳定着，和谐共处几十年。2018.2.5.