政事堂

这两日，由于雄安新区的公布，看房客迅速将雄安周边堆满，雄安的主干道上，京牌车已连成片，所有酒店客源全满。雄安周边房价一日三涨，从几千块钱，一路跳涨至数万。

不是说好了“房子是用来住的，不是用来炒的”么，这么高的房价，有没有泡沫呢？投资有没有风险呢？

这事儿，拍脑袋很难预测，不过呢，政事堂倒是可以带着大家，从历史的案例中，一窥端倪。

1988年，改革的总设计师把目光投向了南方，一句“海南岛好好发展起来，是很了不起的”，随后，中国最后一个特区，海南特区成立了。

不过海南特区建立之后，房价并没有像大家想象中那样暴涨，在3年时间内房价涨幅微乎其微，每平米仅仅涨了50块钱。

为啥呢？因为海南建省不久后，中国资本市场，就开始了严格的管制。

真正令海南房价暴涨的，是四年后，1992年，总设计师南巡讲话后，向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》。至此，全国全面推行大刀阔斧改革开放，海量货币投向市场。

一年的时间，大量国营资本和民营资本通过银行加杠杆的方式，进入了房地产市场。海南的地价翻了六倍，房价翻了三倍，很多人赚的盆满钵满。

当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。炒楼花指的是当时大量未建成的房屋，连个坑都没有，就拿着图纸通过支付定金的方式，在市场上加价层层转售。

因此，对于雄安的房地产市场，政事堂对其中期价格的预期，反而并不是看好。因为老大说了，“房子是用来住的，不是用来炒的”，而为什么建设雄安新区，政事堂也在昨天的文章中介绍了。（那么隐晦都被咔嚓了......）

政事堂判断，由于雄安发展是一个“千年大计”，短期内并不会看到大规模的基建。因此，只要下决心，将雄安的金融杠杆掐死，房贷参考北京，近乎全部要用自有资金购买。

由于建设周期长×自有资金，其高昂的机会成本，使得现在雄安房价的暴涨，是不可能维持很长的时间。

那么作为投资者，应该怎么做呢？

我们还是继续看一下海南。

从92年开始暴涨，到93年暴跌，仅仅一年时间，海南的房地产的泡沫就破裂了。无数的开发商带着他们的小姨子跑了......

因此政事堂推测，现在的雄安，赚钱，只能靠快进快出，想要考中长期的屯房子赚钱，还是歇一歇吧，一旦针对雄安下了一个限制交易的政策，或限购或限售，那么把家当都压上去的人，哭都来不及。

就像当年闯荡海南的潘石屹，回忆说，“如果当年没逃离海南，我们早就破产了！”

一个破产的潘石屹，就不会给我们提供那么多可爱的段子了。

（潘币，网友调侃潘石屹设计的一种以“潘”为房价计量单位，一“潘币”代表一千元一平米）

这里，政事堂放一段潘石屹的演讲实录（挺有意思，不过不影响主线，了解的可以直接略过）

（我在海南）炒其中一个楼房的时候，突然王功权提出：这房子有没有产权证啊？我说，你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙，万一把钥匙拿过来，房产证不是我们的，不也白搭么。他就派我去海口市规划局去查一下，有没有这个证件。

那时候有没有房产证，就是规划批没批，有没有土地证这些证件。我去查的时候，海口规划局的一个干部说不让查。我想，不让查，王功权给我的任务怎么去完成呢？结果碰到一个朋友，就和他说，要查查一个项目有没有规划的审批，这个规划局的干部就不让我查。他说：海南岛人你还不知道，我给你出个主意，五斤橘子，两条三五烟，带上去，百分之百让你查。

我完全按照他说的，买了五斤橘子，两条三五烟，带着上去了。把东西往桌上一放，这小伙子把抽屉打开，橘子倒到里面，烟放到里面，给我一个大本子，说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目，是有（证件）的。我这人特别好学习，除了看完自己的，我还要看看别的项目的。我就一个一个看，五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。

当时海口的常住人口好像是十五万人，还有我们这些跑着去的，没有户口的人，大概也有十五万人，一共就有三十万人。我把海口市规划批了的面积，也就是市政配套费都递交了的，加起来，除了一下海口的人口，我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊，跑的越早越好。于是我就赶紧跑到北京来，做了第一个项目，在阜成门这边，万通新世界广场，赚了不少钱。海口的企业家，多少企业家，基本上全军覆没，出来的很少。

有好多人说，我们几个人，能够从海口这边逃着出来，能够从海南岛的92、93年房地产泡沫里逃着出来，非常聪明，很有远见。其实呢就是算数，就是建筑面积除一个人口数。就是常识。

就像潘石屹所说，当时海南的人均住房面积已经是北京的7倍，那么泡沫是显而易见的。

但是，海南的暴跌，是这么被潘石屹的几斤橘子看穿的么？

政事堂觉得潘石屹显然没有说真话。

当时海口加上流动人口，才三十万，而房地产公司就有上万家，其实就是全民炒房。这种情况作为业内人，都能看在眼里，万通六君子和其他投资商并不是瞎子，又岂会需要几个橘子换来的情报，才知道海南房地产过热？

就像现在的中国房价，从租售比算，小学生都知道是过热的泡沫，如果了解宏观数据，也知道房产已经是供过于求。但是能够维持，是因为大家都坚信，不会主动刺穿房价这个泡沫。

政事堂判断，和当年的海南房价类似，现在雄安的房价，也是一场击鼓传花的游戏。

但只要你不是敲鼓的人，你就永远不知道什么时候鼓点会停，能做的，就是赌。

而当年，停止了敲鼓，诱发海南房地产崩盘的，是1993年6月23日，时任常务副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

次日，发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

在这一系列组合拳的打击下，随即，海南房地产的泡沫瞬间由于信贷被釜底抽薪，瞬间被刺爆，一路下跌，最后跌到了刚建市时的价格。

要知道，30年前投机海南，他们用的就不是自己的钱了。

就像潘石屹的老大冯仑与他的万通六君子，仅有3万块钱起步。

冯仑亲自从一家信托公司融资500万作为首付，买下了海口金茂区“九都别墅”中的八栋，剩下的1300万从另一家信托公司以按揭贷款的形式获取。

这种杠杆程度，轻松吊打30年后用六千万撬动30亿的赵薇。因此，现在准备长期用自有资金投资的朋友可要当心了。

其实，当年这套针对房价精准的组合拳，并非没有前兆。

当时，北海和海南，是全国最火热的两个地方。

1993年1月5日，北海的汇报会上，市长帅立国在汇报北海的发展时，没讲几句就被朱镕基打断了，朱镕基针对北海过热的房地产指出要“量力而行”，并给予了强烈的抨击：

北海不同于我的上海，上海经济实力雄厚，人才济济，产业发展已相当成熟，想上什么项目就上什么项目。即使是这样，上海的浦东也远不同于浦西。城市化发展是一个复杂的过程，逾越不得。

同样，雄安的发展，所谓千年大计，更甚于浦东，其复杂程度，更是逾越不得。

可以说，在93年初的时候，朱总理就已经针对房价，发出了逾越不得的警告，“勿谓言之不预”！

同样，老大在17年年初的时候，也发出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的“最后通牒”！

那么，针对房价，在什么情况下，会被调控呢？

93年的3月，人代会后，朱镕基被任命为常务副总理，在总理的放权下，主持工作；7月朱总理又兼任人民银行行长，并主导了这一场历时2年，针对过热泡沫的攻坚战。

而值得读者们注意的是，真正在金融层面负责具体打击泡沫的，是当年6月出任人民银行副行长的王岐山。

在王岐山的打击下，受伤最为惨重的，金融方面是独占了20%海南不良资产的建设银行，地方上则是改革开放排头兵的两个省份，一个是广东省，一个是海南省，两两隔海相望。

歪个题，王岐山在卸任央行副行长之后，先后作为救火队长“履新”了建行、广东和海南，顺利解决了建行的不良资产与广东的金融危机，并在解决海南烂尾楼时，再一次作为救火队长，进京解决SARS的后续问题。可以说，王书记是政事堂近年来最崇拜的偶像。

所以，政事堂推测，雄安房产炒作的窗口期，估计也就一年多的时间。

已经购买房产的，建议请看准时机逃顶。就像万通的冯仑能够在暴跌之前，将海南的房产全部清盘一样。

不过我们是比不了冯仑的，他在1988年从国家体改委外放，筹备组建海南体改研究所，并担任副所长。之后，才跟兄弟们组建的万通。

要知道，主动刺破93年那一轮房产泡沫的朱总理和王书记，可都曾担任过国家体改委（办）的一把手。

长期混体改的冯仑，对于房价的敏感，自然是春江水暖鸭先知。

所以，政事堂更相信万通逃离海南，依靠的是冯仑的眼界，而非潘石屹的橘子。

普通投资者可没有人家冯仑的眼界，该出手时就出手，不一定非要踩在最高点上哦。

要知道，现任的央行、银监会、证监会、社保基金的一把手，可都是当年刺破房价泡沫的体改委出来的！

最后，潘石屹的另一个故事，更有意思了。

93年万通六君子从海南返回北京，由于万通在京没有土地储备，只能合作开发，而万通第一个合作对象，就是当时任大炮负责运营的华远。

而且这一炮非常成功，万通和华远均取得了丰厚的利润，冯仑的万通获得了在北京的立足之地。

在万通和华远的两位董事长谈完合作之后。负责与远华总裁任志强对接的，就是万通总经理潘石屹。

当时潘石屹因不懂“七通一平”，被任志强嗤之以鼻，多次嘲讽。甚至任志强还强势要求，万通公司为新项目“万通新世界”而成立的子公司，他必须保留5%的股权。理由是，潘石屹不懂房地产，必须由他来把关。

任志强和潘石屹这对儿二十多年的欢喜冤家兼铁哥们，竟然就是这么出来的。

但是随着交往的深入，两个人的私交也逐渐建立起来，甚至潘石屹连见市长，都是任志强引荐，两个人的“基情”，也广受地产圈传颂.......

最后，在简单说一下房价的预期，并作为下一期的引子。

关于房价是涨是跌，把辅导员挂嘴边的任志强，已经坚定的喊了十多年的涨，历史无数次的证明了，任志强是对的。

但值得关注的是2017年以来，任志强对于房价不再是一味喊爆涨，而是主张下降的可能性不大，有生之年不会暴跌，态度温和了很多。

这里面又有释放了什么信号呢？

敬请期待政事堂漫谈房价系列文章！

最后，昨天文章，说的投资雄安，看留言，怎么大家都理解成房子了？

与前文的华夏幸福对应，政事堂指的是股票。当然，政事堂千算万算，没算到在华夏幸福上栽了！

投资有风险，入市需谨慎！

更多房价系列文章参见：

政事堂 | 从北京房价到香港特首 （漫谈房价系列一）

政事堂 | 打击房价与开征房产税 （漫谈房价系列二）

政事堂 | 汉武帝是怎么征房产税 （漫谈房价系列三）

政事堂 | 北京的房子有没有泡沫 （漫谈房价系列四）

政事堂 | 北京学区房值那个钱吗 （漫谈房价系列五）