楼市迎来新动向

作者 | 暴哥 来源 | 暴财经（ID：icaijing123） 

对于房地产行业来说，房地产企业对后市的看法可能是最具说服力的。趁着各方房企发布年报和开展业绩发布会之际，我们来看看，主要的房地产企业究竟对未来楼市的发展抱有什么态度。

在融创的发布会，段子手老孙可谓金句频出。

不过对于融创下一步的打法以及行业的发展，老孙主要说了这些：

主要加快去库存，加快现金回笼，这是主要方式，另外2018年谨慎投资。

这个行业最大的风险就是地买贵了，下一步怎么控制风险，不买地了，账上就有很多钱，我们控制买地的节奏，就没有任何风险，降负债率、去杠杆，最主要的就是控制买地节奏。

前几年我说前10名占40%，前100占80%，现在看来，前5名可能达到30-40%。反正比大家想象的快吧……就是瞎猜的。

归纳一下就是未来融创要控制负债率，加快资金回笼，减少投资，控制拿地；

而对行业的发展趋势，则是表示集中度加速；

说道控制拿地，不得不提到恒大。

恒大和融创差不多，此前都是拼规模，拼土地储备，但是前几天的业绩发布会恒大则展现出了和融创类似的态度。

许家印是希望今后恒大从规模向质量发展，继续从“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转，低成本”）向“三低一高（低负债、低杠杆、低成本，高周转）转型；

具体怎么做呢，恒大的做法主要是引入战略股东，少拿地，多回款，和融创差不多。

对于房地产企业降负债，目前来看一线的房企都在稳步的推进，这种推进其实可能我们要从几个方面考虑，一个方面房地产周期再往下走，寒冬将至，提前御寒，这算是顺周期的防御表现。这点变化其实是恒大等有些企业的重大变化，因为他们过往是讲究逆周期操作，行业下行，反而多拿地，看好未来。所以这个变化值得我们玩味；

第二方面是除了一线房企以外，其实很多二线三线房企再模仿恒大们多年前的动作，逆周期希望进一步扩大规模，为的是不要被别人吃掉。而恒大们规模已经到了大而不倒的地步，所以心态比较稳，加上现在是收获季，防守远比进攻重要；

第三方面，要向上考虑，正是因为这些企业已经规模达到大而不倒的境界，所以已经有了能够影响行业和金融体系的资本，更多的要遵从上层的统一部署和思想，所以他们降负债的动作也算是听从上意的表现。

不过，有些企业的降负债可能就没有恒大们这么轻松加与快乐了。比如澎湃今天独家新闻报道，此前的地王收割机——融信地产，就被爆出为了降负债，要“卖地求生存”。

据澎湃新闻获得的资料显示，融信正在出售位于江苏南京和浙江杭州至少6个房地产开发项目，交易方式以出售股权或者合作开发方式为主。所出售的项目多为房企土地竞买最为激烈的2016年竞得，土地价格较高，部分地块甚至接近区域最高土地价格。

有知情人士透露，即便在房企冲击规模的当下，房企收购项目的意愿强烈，但因所售项目当初拿地价格偏高，部分有意向的企业也仅愿意折价收购。

2018年降负债，加快资金回笼可以说是房地产企业们的一个主线，另一个主线是什么呢？

又一个周期的多元化。

对于房地产企业来说，多元化就好像是一个魔咒。很少看到有房地产企业多元化成功的。而多元化的契机每次都是房地产调控到了深水期，房地产企业不得不做出的调整。

这一次似乎也不例外。

只不过多元化的方向有了不少分歧。

以万科为例，万科的多元化基本上都是围绕着地产主业本身的，无论是作物流地产还是做长租公寓等等，万科的态度显而易见是进一步挖掘地产的纵向价值，做大地产副业。

话又说回来，对于地产的主业卖房子，万科有怎么说呢？

郁亮在业绩发布会上说了几句重话，他说：

中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

他看来，行业已经进入新时代，别再用旧思维。“企业的经营、管理要有助于社会整体的健康发展，要做贡献，不要添乱，更不要成为麻烦制造者。

郁亮的表态，已经明确的没法再明确了。

不过，说实话，如果我们观察万科前两个月拿地的数据，那可能和郁亮的说法还是有些出入。万科的拿地排名仍然是保持在前列，尤其和融创和恒大比。当然前几个月不能说明问题，后续万科可能会保持自己的既定方针吧。

除了万科以外，恒大、融创、碧桂园等等基本上都在做非地产业务的多元化或者说协同性没有那么强的多元化。

比如恒大继续企图在金融、互联网、健康、文化旅游等领域发力；碧桂园是准备在农业上下功夫；融创吗，今天对乐视的投资全部计提减值，并直接表示投资失败。

排除万科这种地产副业形式的多元化，在暴哥的印象里面，基本上房地产企业多元化还是没有太成功的，这一次房地产大佬们能成吗？

说不准，但这仍然是他们为了摆脱地产周期的一种用心尝试吧。

另外，还有一个现象值得关注，房地产企业的债主，也就是银行其实无形中在助推房地产企业的转型。

以房贷比重和权重最大的银行建行为例，建行一直在积极的调整房贷、开发贷和租赁相关贷款的结构，把重心向租赁金融市场转移。

作为首家进军住房租赁市场的国有大型银，建行的动作变化，我们可以看做是一种战略性的调整也可以认为是迎合目前房地产政策的动态变化。

在建行们的“敦促”下，万科们是主动积极的拥抱这种贷款结构的变化。

从这个意义来说，为什么万科能够在房地产市场立于不败之地？

暴哥一直觉得懂政策可能才是万科的立于不败之地的法宝。

另外，建行最近还表示：房贷利率八九折别想了，更是说明对于后市楼市的一种态度：

对个人(住房)按揭贷款，为了防控风险，银行对客户的审查也趋于严格。目前银行在调整规模和防控风险，执行政策的因素等方面，偏紧是必然趋势，因此，价格会‘水涨船高’，不会再出现前些年八折或者九折的情况，这是市场发展的必然趋势，同时也有利于落实房地产调控政策。

所以，对于2018年的楼市，无论是房企还是银行已经不约而同的做出了自己的经营取舍，收缩住房市场，可以看做是一致性的认知！

而这种一致性的认知，也宣告地产调控即将进入深水期！

最后，暴哥想再说说，外力对于楼市的影响，也就是现在中美贸易争端之后，楼市可能会产生的变化。

目前有很多分析拿日本说事，希望不要重蹈日本的覆辙，但又觉得我们在面对贸易大棒的时候，对内应该有一些维稳经济的刺激性动作，比如重新振作楼市。

然而暴哥想说，如果这样那基本上就等于是复制了日本的路线，因为日本失去的20年其实并不是贸易或者说升值的原因造成的（大家可以看看日本的贸易顺差其实在日元急速升值之后还在扩大），而是对内出台宽松货币和财政政策以对冲外部的经济冲击的错误政策所导致的。

因为宽松的结果是资产泡沫大幅度上行，股市楼市价格大幅度上行，大量基础建设处于无用，不产生回报率的状态，最终为了平衡通胀以及经济过热，日本央行迫不得已才又收紧货币政策，把楼市和股市泡沫捅破。

所以，为了防患于未然，其实我们应该坚定的控制楼市，控制信贷的扩张，稳住货币政策。用产业转型，经济结构调整；用一带一路等等贸易措施，开拓新路，继续延展中国现有的产业优势，同时对于国内基础设施建设来说，可能我们也到了控制，精做的时候，不然短期的GDP可能好看，但并没有回报的投入最终会产生负面效果的。

（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）