共有产权房为何不火

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和过去火爆的自住房相比，共有产权房变得没那么抢手。除了投资价值的缺失外，购房者担心的还包括对于换房的种种约束条件以及房屋设计、质量问题。

本文首发于南方周末

文 | 南方周末记者 冯叶 

南方周末实习生 石权耕 周小铃

“现实就是现实。”在北京看了一年房后，高扬发现，即便是在北京郊区买一套房龄超过13年的房子，首付都要120万，这是他的家庭所无法承受的。于是，小两口决定加入共有产权房申购的队伍。

共有产权房是政策性住房的一种。即买房人与共有房屋产权，以此降低买房人的购房成本。

自2014年开始酝酿，共有产权房首批试点城市有6个，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。其中，北京市的共有产权房在2017年9月正式推出。

符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京稳定工作的“新北京人”，只要名下无房，均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。

高扬满足一切限购条件——90后，来自河南，在北京读完硕士后留了下来，户口落在西城区，目前在一家上市公司从事产品设计。但他还不满30岁，为了满足申购条件，高扬特意和太太于2018年初领了证，这样就可以超越年龄的限制，以一个家庭的身份进行申购。

具备条件后，高扬没事就去北京市以及各区的城乡建设官网瞄一眼，只要向西城区开放的项目都会申购一个。最终在2018年4月初，他摇到了位于昌平区旧县村的绿海家园，这个项目位于北六环开外，距离市中心60公里。

北京市城乡建设官网显示，目前北京共有56个共有产权项目，其中8个已申购结束，共计释放6080套房源。从分布区域看，这些房源大多偏远，主要集中在昌平、海淀、朝阳、通州、门头沟、怀柔以及平谷。

高扬摇到的绿海家园共开放了665套房源，专供东城区和西城区的北京人，共有7133户确认申购。但据微博上的现场直播，2018年4月13日选房当天，轮到3000号选房的时候，现场房源仍然没有选完，也就是说10个人中，大约有8个都放弃了选房。

在此之前结束选房的中铁碧桂园，是海淀区唯一一个共有产权房项目，但选房现场同样出现了弃选率较高的情况。一位参与选房的买家告诉南方周末记者，她本来是当天上午最后几个选房者，结果选房开始后不久就轮到她了，她当时还纳闷，后来看新闻才知道，好多摇到号的人压根没来，弃选率大概在70%左右。

更早的1月份，3块位于丰台区的共有产权住房建设用地相继流拍，流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

去掉投资属性

“交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人。”

在正式选房前，还有一个咨询会，抱着看一下的心态，高扬也去了现场。他与来的人一同交流，发现大家都很纠结，除了距离东城和西城上班太过遥远，“大家最关心的是共有产权房之后怎么交易”。

但就这个最关心的问题，现场的开发商告诉高扬，他们不提供基于此类问题的咨询，因为政策的东西“说不定”，如果想要了解，最好去看共有产权房的政策，自己意会。

事实上，2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》（下称《办法》）与“意见稿”相比，删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。

根据目前的《办法》，共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。

“交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人，而这个圈子里的人，购买力还很弱。”公号“北京大房子”的号主齐天对南方周末记者说，这就是共有产权房没有投资价值最主要的原因。齐天的主业是证券投资，业余时间常年关注北京房地产市场。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示，从制度设计看，北京的共有产权房是中国保障房历史上制度最完善的一次。

但从投资角度看，共有产权房已经毫无价值。“买了共有产权房，未来通过共有产权房作为跳板，获得升值的概率非常低。共有产权房实际上变成了有部分产权的公租房。”张大伟说。

高扬也表示，首次购房的大部分是刚需，之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题，一定会考虑换房，但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。

以他想买的绿海家园为例，买房人与各持50%的产权，买房人需支付1.8万/平方米的价格，也就是说绿海家园的市场价应该是3.6万/平方米，这与绿海家园周边的商品房价格持平，“现在买的就是市场价，但将来的市场价不好说。”

共有产权房还向没有北京户籍的“新北京人”开放30%的房源。但一位在五道口上班的互联网“北漂”对南方周末记者说，他快30岁了，如果在北京安家，考虑的将是小孩上学等一系列需要户口才能解决的问题，但共有产权房并不能提供户口。再加上没有增值空间，相比之下，他仍会选择租房。

共有产权房前身

“当时中签率最低的不是汽车牌照，而是自住房。”

在申请共有产权房之前，高扬还申请过自住型商品房（下称“自住房”）。自住房与共有产权房最大的区别在于，价格要比周边商品房便宜很多，但产权却是100%。

张大伟告诉南方周末记者，自住房就是北京最早的共有产权房，2013年开始推出，如今随着共有产权房的“升级”，自住房已退出历史舞台。

齐天说，他的公号“北京大房子”其实最早就叫“北京自住房”，与北京第一批自住房一起诞生。之所以选这个名字，是因为“只要一出自住房，满城的购房人全都关注”。当时，北京的自住房量也很大，每年都有好几万套，然后一大波人一有新项目就一起申。

“有点摇上号就能改变阶层命运的意味。”齐天回忆时依然很兴奋，自住房有的项目位置极佳，比如南三环和东四环都出过。最多的时候，大概是十几万人同时申请，然后中签率只有百分之零点几，“当时中签率最低的不是汽车牌照，而是自住房”。

齐天坦言，自住房之所以火爆就是因为存在套利空间，“价格便宜料足嘛”。因为自住房始终是定价，与商品房市场定价越走越远。比如最后一批自住房，在北京大兴黄村，项目名叫海珀云翡，同一开发商开发的商品房价格是7.3万元/平方米，自住房是1.75万元/平方米，“自住房价格是商品房的两折多一点”。

据齐天粗略估计，上述1.75万元/平方米的自住房，虽然质量与商品房有差距，但市场上怎么也能卖五万多元。尽管差价的30%要交给，但只要把成交价做低等就有办法避掉。不过，第一批自住房也需满五年才能交易，目前还没有进入二手市场。

与高扬一起摇自住房的很多朋友，如今都放弃了共有产权房的申购。高扬说，他有同事将共有产权房称为“鸡肋”。因为无论是购买自住房还是共有产权房，总价可能差不多，但最终的收益却有天壤之别。

北京已推出不少共有产权土地。张大伟向南方周末记者提供的数据显示，从推出到现在，北京供应的共有产权住宅规划建筑面积已经达到360万平方米以上，按照80平米一套计算，大约4.5万套。同期来看，共有产权与商品房的土地供应量几乎持平，比例约为4∶5。

换房时的麻烦

要是五年内找到一个有房的老公，她的共有产权房则无法继续持有。

高扬在研究共有产权房政策时还发现，共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策，如果要买二套房的话，普通住宅首付高达60%，非普通住宅首付更是要去到80%。

区分普通住宅和非普通住宅有三个条件，超过任意一条都会被认定为非普通住宅，其中一条是，五环以内总价不超过468万。

按照北京现在的房价，高扬认为，几乎所有五环内的房子都会被认定为非普，也就是说，需要支付80%的首付。

此外，高扬还担心，换二套房时会有一个时间差，比如把共有产权房用于抵押贷款，先买二套房、后卖共有产权房，会不会被强制收回。

那些买到共有产权房的人，同样担心的是换房的问题。

刘芸是东北人，目前在北京从事软件开发，8年前北京硕士毕业，集体户落在了海淀区。8年以来，刘芸最大的梦想就是在北京买房，因为北京的房子总是有各种理由赶人走，不是房东结婚就是房东儿子结婚。她也自认倒霉，工作到现在，平均八个月换一套房子，最惨的一次租了两个月不到。

和高扬一样，自从自住房出来以后，刘芸就开始摇号。她摇中过两次，都因为没钱而放弃，等条件好一点了，房价又翻上去了。

所以，当海淀区放出唯一一个共有产权房项目的时候，刘芸毫不犹豫地冲了进去。

2018年春节前的一个下午，刘芸得知自己摇号摇中了，中铁碧桂园共有431套房子，她摇到了两百多号，她在心里呐喊：“那就是说，我一定会有房子了啊！”

刘芸终于逼了自己一把。向亲戚朋友借了二三十万，首付102万，贷款204万，买了一套89平方米的房子。当然，产权只有70%。

然而兴奋过后，刘芸发现，共有产权房实际上对买房人的条件有诸多限制。其中，最令她不安的一条是，她目前单身，33岁，但要是五年内找到一个有房的老公，共有产权房则无法继续持有。

按照《办法》，共有产权房五年内不得不转让的，价格不能按照市场价，而是要按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。也就是说，转让时还有可能赔钱。刘芸无奈地说：“我现在都跟朋友开玩笑说，你们要是给我介绍男朋友，千万不能介绍有房子的。”

“对于一部分人来说，一辈子可能就不动了。”齐天认为，共有产权房照顾的可能只是少数北京本地的低收入人群，对于普遍意义上的刚需来说，共有产权房的条件过于严苛，甚至变成了一个累赘。而很多人依然在申请共有产权房，可能是延续了当初自住房的惯性。

共有产权房的质量

不少共有产权房是从自住房、限价房转化而来。

刘芸最关心的还是中铁碧桂园的质量。

中铁碧桂园是由自住房转来的。《办法》中规定：未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。也就是说，还没有到销售环节的自住房，将转化为共有产权住房来销售。

中铁碧桂园并不是个案。之前的朝阳区锦都家园，以及高扬申请的昌平区共有产权房，也都是由原先的自住房、限价房等房源转化而来。

齐天告诉南方周末记者，共有产权房和自住房好歹没有收入的限制，但限价房和经适房是另一个体系的保障房，有收入的限制，一定是穷人才可以买，价格和质量定位理论上更低，具体则要取决于开发商的良心。

刘芸认为，共有产权房之所以便宜，并不是因为质量差，而是因为分担了产权。比如中铁碧桂园，她要支付3.5万元/平方米的价格，如果把的产权也算进来，中铁碧桂园的价格实际上去到5万元/平方米，“海淀永丰周边就是4万-6万元/平方米，均价5万元/平方米，跟商品房是持平的”。

在购房前，刘芸也知道中铁碧桂园是由自住房转化而来的，但那时候中铁碧桂园还在修建地基，她以为房子的建造标准仍会按共有产权房执行。

约束共有产权房规划设计的政策是《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（下称“导则”），与《办法》一样，2017年9月开始生效。《导则》中要求共有产权房将图书馆、健身馆以及智能WIFI等作为标准配置，但刘芸没有从中铁碧桂园的规划中找到这些配置。

刘芸表示，很多中铁碧桂园的业主都认为窗户太小，只有1.4米高，虽然刚好符合《导则》要求的标准，但她看过实际样板间，配合房子的设计，采光不足。而《导则》则要求五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

（应受访者要求，高扬、齐天、刘芸为化名）