房地产行业能否坚守阵地

编者按：房地产还能继续发展吗？经历了多项政策、调控的“洗礼”，房地产行业接下来将面对和思考哪些问题？敬请阅读第一经济智库作者原创文章——“房地产行业能否坚守阵地？”，剖析房价“永远”上涨的核心因素，解读房地产与经济背后的逻辑联系。

过去数十年，房地产似乎是一个在永恒上涨的资产，即使其价格稍有回调，国家也会出台相关刺激政策将地产价格很快拉升上去，甚至不断走出价格翻番的行情。于是就有很多人带着过高的杠杆来投资或者投机房地产了。至于“房住不炒”就显得并不重要了。

到底什么才是导致房地产价格“永远”上涨的核心因素呢？

假如我们撤掉在房地产消费端的杠杆资金也就是停贷所有的个人按揭住房贷款后又会怎样发展呢？恐怕就会出现像之前的杠杆牛市造就的股灾一样的现象，出现价格踩踏式雪崩下跌。

当今社会上，任何负债的主体所持有的任何资产，总满足资产价格一旦下跌（1-资产负债率）的幅度，就会触发破产风险这个基本原则。

根据我国住房7成按揭制度，假如一旦房地产价格整体下跌约30%左右，短期内不将价格拉升上去，这个行业就会很容易出现风险。

2018年4月，根据央行公布的货币数据，我国住户贷款单月释放5200多亿，地产说好了要抑制泡沫并对其限购限贷呢？并没有！这么多住户贷款释放出来，就是证据。

房地产行业买方杠杆的使用对于维护和推动房地产的价格的上涨具有十分重要的作用，但是只要商业银行对个人按揭房贷全面停贷，则就是地产的大限之日到了。

其实银行信贷资金的释放是有运行规律的，有极限的。目前我国商业银行的流动性即使十分紧张，信贷资金的释放十分接近极限，即使如此，各商行还在玩命地释放贷款，尤其是提供消费信贷并流向房地产行业稳定和支撑其继续发展。

|2009-2017年房地产相关贷款数据（单位：万亿）

整个社会加杠杆，一定离不开一个最关键的因素，那就是消费者信贷的广泛使用。也就是说，把杠杆也提供给消费者，扭曲提高他们的支付购买能力，来承接生产端的产能，这个因素才是核心因素。消费者信贷能刺激生产信贷同步繁荣，从而导致货币大量派生并导致M2呈现显著的指数增长形态。

因此，住房按揭贷款，个人购房贷款，就是我国社会杠杆水平不断增长最核心的因素。

银行为房地产提供个人购房贷款对房地产价格的维持推动作用十分明显，货币大量派生后并支付转移流向社会，可以刺激资金的获利能力提高，经济虚假繁荣，换句话说，社会收入的增加，可以轻松覆盖社会债务的本息支付。CPI的上涨，等于令社会资金的实际利率降低了，也令社会债务的实际债息降低了，社会债务人的还款压力不是增加而是降低了。

其实很容易得出，对于我国经济体，融资才是经济繁荣的核心因素，个人按揭贷款，才是房地产行业繁荣与发展，房地产价格持续永远上涨的关键因素。

人类历史上，普通的消费者只有在生存出现危机时，才会赊账和负债，而且规模极小。现在，我国社会普通消费者的普遍高额负债。更是潜在的十分要命的因素。

为什么？因为普通消费者，是经济市场中的买方，是影响最终消费CPI的主体。

一旦他们被掠夺，经济这个机器的生产和消费的循环过程，也就无法运行下去了。现在之所以仍在运行，是因为社会资金链并没有显著断裂，即使入不敷出，勉强度日，仍在尽力维持。

但是，这种情况还能维持多久呢？这是房地产行业，乃至整个社会需要认真思考和面对的问题。

我们很容易得出一个结论：国家只有继续印钞并宽松货币，才能维持房地产行业的继续发展。

网络上所谓的大印钞，放水，其实主要是指M2的增长，而M2的增长，主要靠商行释放信贷导致存款派生从而导致M2增长，另外必须强调，我国通过MLF等释放对存款性公司债权这样的基础货币释放方式，是不会直接导致存款增长的，也就是说央行的这种基础货币释放方式，是不会导致M2增加的。

商行释放信贷，是放水和货币宽松的关键，也就是“大印钞”的关键，这里的“大印钞”需要加个引号，是因为这个印钞，并不是央行发行基础货币并导致存款增加的行为，与央行以外汇占款这种方式发行基础货币的同时会导致存款增加是显著不同的。其次，还必须重视一个新现象，那就是央行通过MLF等方式增加了基础货币的发行这个方式却又不会导致存款增加。

因此，商行释放信贷是所有问题的关键。但是，商行释放信贷，也就是我们常说的大放水，必须要有一个前提，就是商行的超额准备金必须有足够的份额。

上面这张图里，红色区域就是商行的超额准备金占基础货币的比重，是商行开展一切业务的前提和基础。

图中很清晰可以看出，商行的流动性十分萎缩，到最近，已经接近为0，甚至负值，进入定向降准所引起的计算误差范围内了。

一句话，就是商行的超准十分紧张，几乎无法释放信贷了。

最近央行降准1%冲销MLF（注：第1经济智库多篇文章已经预测到了央行这个金融货币现象），2018年4月，导致央行缩表了6400亿，人民币基础货币萎缩了1.4万亿。但是，我国的商行还在穷尽极限，丝毫不顾及自身运行的安全风险，继续释放住户贷款5200亿人民币，仍在支持房地产的稳定与发展。但是，从金融货币的运行趋势看，这个过程已经十分难以持续了。

为什么最近很多银行要提高首付贷款比例？又为什么提高房贷利率？为何限贷二手房？这些表象，都是掩盖着同一个原因，就是商行无钱可贷了，流动性相当紧张了。

除非，央行继续MLF，继续降准，不断补充商行的基础货币，不断补充商行的超额准备金。

另外需要提醒的是，个人按揭房贷，是商业银行最安全的资产，因为中国无个人破产法，所有的个人信贷债务，住户信贷债务，承担无限责任。

国家高层领导反复提及防范系统性金融风险，金融去杠杆，转经济结构，但实际上整个社会都在尽力维护地产行业的不崩溃。但是，经济和货币运行规律的反作用力，也越来越强了。

房地产行业能否继续坚守阵地，我们暂且拭目以待！

在此感谢为本篇共享智慧的朋友们。