中国房价“跌”还是“涨”

房价一直是人们讨论话题的焦点问题。

很多人提供了一系列观点，包括去库存，维护外汇，减少地方债等等。

甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米，所以现在房价很正常。

根据房地产与实体经济之间的“跷跷板效应”，把两者放在一起对比，我们会发现有点意思。

先请各位思考两个问题：

假设中国只有两个行业，房地产、工厂。

第一，假如你是有钱人，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%。

请问你怎么用这笔钱？

答：投资工厂。

这是10年前的中国。

第二，假如你还是有钱人，你有1000万，房价一年涨20%，工厂一年收益5%。

请问你怎么用这笔钱？

答：投资房子。

这就是现在的中国。

为什么会发生这种情况？

答：很好理解，因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多，工厂的收益就越小，只有一个人做手机，可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机，收益率变成100%，然后变成50%，40%，30%，20%，10%……

突然，大家发现工厂的收益率比买房要低了，于是有钱人不投资工厂了，改去买房。

房地产有一个特殊属性：投资品。

所谓投资品，简单理解，就是当所有人都来买的时候，价格就上涨，当所有人都卖的时候，价格就下降。例如股票，黄金，就是典型的投资品。

这点和工厂正好相反。

于是大家开始不再去投资工厂，开始买房，原本房价一年5%，后来10%，20%，30%，40%……

但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需。

其他投资品，价格高就高了，无所谓，比如黄金，黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点，一股平均100万，普通人也不是一定要去买股票。

房地产不可以，房地产真的很多人需要，很多人不想投资，他们是真的需要房子。

最要命的是，这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉，更敢买，比起买黄金买股票，房子在很多人眼里风险小得多。

所以必须要稳定房价。

请各位思考一个问题，通过上面那个例子，各位如果是，应当如何做？

答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候，就限制房价。

因为这个时候限制房价，房价就算跌，也不会有降多少，因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的。

然而没有这么做。

于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂，大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨），越涨越快。从5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

房地产收益率越高，就超过工厂越多，大家越来买。

这个时候，发现，房价要控制，再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了。

于是突然反应过来，要控制房价！

但是这个时候，又发现个问题。

房价已经把GDP绑架了。

因为上面说过，房子是投资品，现在房价一年上涨50%，大家都来买，如果控制房价，让房价一年上涨1%，这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。

问题来了，房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子，短时间内经济就崩溃了！

于是想了一想，房价不能控制，不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。

这时候的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。

首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。

这时候，一边鼓励刚需者买房，一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率，一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路，房价崩溃。

在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。

然而百姓管你这么多？现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗？甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。

然而，前面说了，房地产不是一种简单的投资品，他是很多人的刚需，尤其是年轻人。

于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房。

老百姓也没有钱买工厂的东西了。

工厂的收益率因为房变得更低了，有钱人不得不去投资房地产了。

于是工厂开始完蛋，这个时候，银行发现，怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工厂了！

于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓。

房地产价格一降，银行就全是坏账……

于是房地产还绑架了银行。

靠卖地赚了好多钱，有钱就能拉动GDP，就能升官发财，开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱。只要房价不降，就有GDP，就有钱修路，就能仕途高升！

于是房地产还绑架了。

房价一控制，银行完了，GDP完了，完了，百姓一辈子赚的钱完了，社会完了。

日本85年广场协议，汇率上升，87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产，不管，地价疯涨。

日本90年开始控制房价……结果呢?

错就错在，最开始就不该动'依靠房地产拉动经济'这种念头，只要动了这种念头，热钱进入房地产，就没有回头路了，只能一条路走到死。

最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚，谁死的不惨？

骑虎难下。

人间地狱，楼市崩盘后的日本.

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁。

在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路，自杀甚至成为一种风潮。

原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。

房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让很多日本人在还债中度过了一生。

妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手，老龄化。房价继续走低，企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。

90年代猖獗的日本色情产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶上坏时候的女毕业生，其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业。

2016年初以来中国房地产行业尤其是一线城市引来井喷至2016年10月6日，调整幅度已创历年之最。然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！

近期高盛警告政策性楼市泡沫。

通过对任志强公开发言的分析，发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨，当然考虑到地区差异、账期和成交量等因素，在笔者看来其发言不可全信，不过还有八年安全期应该问题不大。

我们不得不承认这样一个事实：国内地产行业属于政策性市场，正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减，当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落又是值得深思的问题。

但愿日本这样的人间惨剧仅在日本发生，不要在他国重演！