让大家都住得好
北京房租真是太便宜了
最近北京房租飞涨的消息突然密集出现，根据《财经》记者随机采访的租户所提供的数据，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。
数字背后是不少北漂要么承担高房租接受更大的财务压力，要么降低居住质量或搬迁到远郊对冲房租上涨。在《财经》的报道中，“2017年，她（吴尧）与朋友租下了一套三居室，位于东三环外，80平方米，月租7800元。但最近吴尧注意到，同一个小区里的一居室标价已达7500元，二居室8500元，这让吴尧对下次续签感到恐惧。吴尧说，她所租住的三居室月租或将近万元，‘涨幅在3000元，一间房涨1000’。”
“早在2012年，邢喜智便在六环外的昌平区租下一套一居室，6年未换。由于和房东熟识，每次续签合同都只是微涨，到去年为止，月租还只是1800元。但今年7月，一下子涨到了2300元，是六年来涨幅最大的一次。
邢喜智在房屋中介行业从业20年，他告诉《财经》记者，从未见过房租有过今年夏季的涨幅，‘每年夏季都是房租调整期，但过去涨幅都较低，比如单间上年2400，下年就2500、2600，年涨幅5%-10%。’”
这就是北京租房的一般状态，像吴尧和朋友合租，每人一个房间，三环外价格大约在每个房间每月2500元左右 ；六环外的一居室价格在1800元上下。今年上半年，房租快速涨价，如果按照吴尧的说法，“一间房涨1000”。这对刚毕业现金流捉急的学生来说，是很可怕的事情。
不过，再看到下面的数据的时候，你可能会对北京的房租产生更多层次的印象。
去年这个时候，北京还没有经历一轮涨房租，整体租售比达到1:806，远超过国际公认的1:200-300的合理租售比范围。
这个租售比实质是一套房子月租金和房屋总价的对比，通俗地说就是如果你把房子出租，花多少个月才能赚回你买房的钱。在国外，如果不考虑房地产税，一般你把房子租出去二十来年就可以回本了，但在北京，不考虑其他因素，你则需要把它租出去67年左右才能回本。也就是说，在北京你想单纯靠收租金收回买房成本，怕是得在一手房刚建好后立即租出去，才能在70年产权内勉强回本。换算成年化收益率，只有1.49%，别说比余额宝了，就连定期存款都不如。
当然，由于国情不同，租售比概念不能生搬硬套。不同于发达国家，中国还是最活跃的经济体，北京又是其中最具新动能的部分，北京的房子在过去近二十年里证明了有充分的升值空间，而且在大部分时间里房价确实一直在涨，购房的人享受到的回报是房价涨而不是微薄的租金。又由于没有房地产税，房产持有成本很低，也有利于购房者长期持有房产，租金收益和房价上涨的收益相比，对他们来说不过是锦上添花。
北京房租真是太便宜了——才怪
那么，按照租售比，北京的房租是不是太便宜了？再看看北京的工资数据你就知道，事实也并非如此。
2017年北京市城镇非私营单位就业人员年平均工资131700元，平均下来每月收入不到11000元；城镇私营单位就业人员年平均工资为70738元，平均下来每月收入不到6000元。这还不是到手的收入，如果扣除各种税费，这点钱差不多还要打个8折。
以上还是平均数，如果是按照中位数来计算，工资怕是会更低。
拿着这样收入的年轻人，在北京算战五渣吗？
想来是不能的。
根据人工智能公司iPIN发布的2017年中国大学毕业生薪酬排行榜，就连北京理工大学这种在北京、前有“985”加持后又入选全国36所一流大学A类建设高校名单的大学，其毕业生毕业5年后的平均月薪也才11065.83元，勉强超过北京市城镇非私营单位就业人员月平均工资。扣除税费每月到手9000元左右，按照上文里被采访者的描述，每月就要交3500元房租，占其到手收入的将近40%。
这还是单身并和朋友合租，只能租住一个十多平米的小房间，和室友共用厨房和卫生间的情况。至于找个心爱的人一起分担房租，拜托，你觉得这种情况下还会有爱情生长吗？如果你是个男性，对方要不要和你分担房租都很可疑呢。
这是中国最具有经济活力的城市里最比较聪明能干的一群年轻人的居住现状。如果他们也算战五渣，那我是实在不明白能打的究竟是些什么人了。
这些能够在三环附近租得起房的年轻人，撸着小贷购买最新款的游戏、电子产品、化妆品或服饰包包；不时上知识星球、知乎live、我最在行或是得到等App交一把智商税享受自我提升的快感；或者去健身房半小时在朋友圈po出美颜过的小背心健身九宫格；家里养一只伙食费不少于自己的猫或狗；每月发下工资在交房租前先被信用卡扒一层皮，后半个月又不得不继续依靠信用卡；经常会借给朋友们一笔不大不小的钱，因为自己也会经常找朋友以各种奇怪的理由借钱来维持现金流——我撸小贷，我用借呗，我欠信用卡，我月光，但我不是金字塔底层的代价，我是消费升级主力军！
比我还不如的是那些宁愿消费降级到天花板、去六环外租隔间城中村极端必要支出靠拼多多也要拼命攒钱的人。
而且这些年轻人不仅生活在信息茧房里，在地理位置上也和他们看不起的人有区隔。他们能接触到的社会底层的信息，除了来自快手，就是来自去年底一场大火撕裂出的一条缝隙。
痛心的是安全隐患
2017年11月18日18时许，北京大兴区西红门镇新建村新康东路8号发生火灾，这起火灾造成19人遇难，8人受伤。该公寓上面两层，地下一层，地下一层为冷库区，共有6个冷库间，总面积5000平方米，当时处于设备安装调试阶段，是火灾发源地。地上一层为餐饮、商店、洗浴、广告制作、生产加工储存服装等商户，总面积约6600平方米；地上二层、局部三层均为出租房，共有305个房间，居住着400人。
这里的租户每月交600元的房租，忍受着恶劣的居住环境，常年在火灾隐患上面睡大觉。
他们中有的月入是可以达到万元水平的，不过是靠打好几份工，业余时间靠做代驾等工作努力赚钱，成为庞大而暧昧的“平行经济”中的一员而隐藏在统计局的数据之外；有的则每月赚五六千，但比家乡两三千的工资还是要多得多。他们可不敢花钱，还要把钱寄回家里维持家乡的小家庭运转，就只能在六环外找个等待拆迁的地方租住着。
一场大火之后，他们就被清退了。
很难说大火后的急于清退是没有道理的，因为这种条件很差的住处安全隐患太多。火灾一周内有关部门逐镇街、逐村院、逐企业进行了地毯式排查，先后完成了两轮底数摸排。累计排查上账的安全隐患已多达25395处，最多的一个区摸排出近4000处隐患。清理住户的名头难听则难听矣，其目的也不失为是对其生命负责。
但是，为什么会有这么多火灾隐患呢？
聚福缘公寓一层有一家制作笔记本的作坊，100多平方米的场地分割成仓库、车间、会客室、员工卧室，到处都是无序堆积的纸箱、半成品和原材料，过道仅能容纳一人通过。这种环境，明眼人都知道容易发生火灾。
火灾所在地临近北京服装产业聚集的区域，在火灾后，大量服装作坊不得不迁出北京。而附着在这个产业上的，还有很多人。
比如一位出现在报道《大兴火灾半年后，被驱逐的磨刀客又回到北京六环外》里的磨刀客老杨，在服装作坊清理出北京后，去了服装业发达的常熟。今年4月常熟群租房又发生火灾，拆除了群租房，老杨再一次无家可归，不得不回到北京继续为已经为数不多的服装厂做事，然而收入已大不如前。
对于北京来说，中高端产业已经足够多，像服装这种低端产业确实需要疏导出去。如果这些产业能在常熟这种地方安家落户，给当地带来经济增长新动能，那自然是好事。但是尴尬的是，中国的劳动者在北京租住着环境恶劣，有安全隐患的房子，在常熟依然租住着环境恶劣，有安全隐患的房子。北京可以通过拆除违章建筑，拉抬房价，赶走相关产业等办法，把这群人口疏解出去，常熟呢？
谁在买北京房子
从疏导产业和人口上说，拆除违章建筑不是错，这样既可以涨房租来把低端产业疏导出北京，又排除了安全隐患。按照某公众号的统计，去年北京拆除了6000万平米的违章建筑，这意味着每年拆掉相当于全市城市房屋建筑面积1/14以上的违章建筑，大大减少了总的住房供给。
然后去年还在消费升级的伪中产和白领就发现，自己其实也是受不了高房租向上传导的。这个问题嘛，其实看看过高的租售比，大概心里就会有点数了，租房者到买房者，说是要跨越一个阶层似乎不过分。
一个在北京的家庭想要买房子，那么这个家庭需要多少月薪？
我随便找了个六环外天宫院的二手房，总面积也不算大，装修就是毛坯，户型不算好，优点是比较新而且离地铁站近，这就能卖370万元。如果不考虑首付要出的182万（夫妻一起买房，两家原生家庭能一共掏出182万元，这种家庭在中国占比例真的很大么？），月供可是要高达11832万元。考虑到家庭其他开支，这家庭税前月收入怕是要达到3万元才不至于过得太窘迫（插句题外话，这种情况下还能考虑生孩子吗？）
夫妻总和月薪收入三万真的不低了，可以比照着本文前面提到的北京市城镇非私营单位就业人员年平均工资数据。再考虑到他们的首付，恐怕他们的月薪应该远不止3万这个数。
也就是说，现在在北京哪怕买一套六环外的房子，这家庭也具有相当高的经济实力了，实在不是大多数单身租客能比的。
由此可见，在一线城市，买房子和租房子的人应该不是一类人。或者说，房屋买卖其实是一个很小的市场，在一线城市，在售房子的目标客户其实是很小一部分人。按照二八定理，有可能是二成的人拥有八成的房子。一线城市住宅集中度可能超过我们的想象。
说到这里，就不得不提一位大神经济学家厉以宁了。微博上那些只会转杨超越的还是看得浅了，要转就转厉以宁这种学术锦鲤啊，不为别的，为了下面书里的作者名字你也得转啊！
把他当锦鲤，是因为他是可以应验的。他在2009年《新华商》杂志第6期上发表了一篇题为《通胀与股市》的文章，里面有这样一段话：
“房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征，再彻底把房价压下来，这样才能让大家都住得好。”
2009年至今，房价确实在上涨。
二套房的限购已经很严厉了，利率和首付要求都更高，但还没到“坚决不允许按揭”的程度，可能“有钱的人尽量多买房子”还没完全做到吧。
剩下部分还会继续应验吗？
房租必然涨，连着涨两年
在关心剩下部分能否应验之前，你得先关心自己能否在一线城市留得下来。
最近北京房租上涨早有预兆。今年春天，深圳的租客们就发现，深圳租金飞涨，而且和现在的北京一样，是长租公寓带动起来的，“不少房主将空置的房子委托给某长租品牌后，房子会被重新粉刷一番，再配上一些廉价的家具和家电，就会摇身一变成了豪华的‘长租公寓’‘白领公寓’‘XX客公寓’。而租金，也会比未装修前提高25%~30%”。
如果按照2015年房价启动的套路，这波租金大涨可能也会先出现在深圳，然后北京和上海，接着杭州和广州，最终蔓延到二线城市。
而且值得注意的是，第三季度会议通稿里，有这样一句新增内容：“坚决遏制房价上涨。”照现在的形势，房价一时半会也不会出现崩盘的情况，而上涨又是被坚决遏制的，缺失了进一步增长的动能，租售比又这么畸形，那就只有房租不断上涨，房价阴跌以使得租售比到达合理区间这一条路了。
长租公寓早在大城市布局已久了，它们只是顺势而为，房租上涨的根子还是房价不能再涨和畸形租售比。
那么厉以宁所说的“让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征”会实现吗？
房地产税的方案其实早就在商议了，2015年就登上了人民日报。那篇报道题为《房地产税能给百姓带来什么》，写得那叫一个赤裸裸，直接就说了，“从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤” 。
说这段是在讲房地产税的三个作用之一，即能降低大多数纳税人的“税收痛苦”；另两个作用是“发挥抽肥补瘦的功能”和“有助于房地产市场保持理性的发展方向”，算是税收政策的常规作用。至于降房价，恐怕不如厉以宁所愿，那篇报道直接就指明了，“推房地产税，目的不是为了降房价，而且在客观上也起不到压低房价的作用。重庆、上海两地试点房产税4年多，对房价的调控效果影响不大，就是一个例证”。
这样才能让大家都住得好
那么厉以宁说的就是错的吗？我在这里大胆开个脑洞，想想如何帮他补救一下。以下就是我的文学创作部分，大家就看一个乐呵，不要太当真：
经过多年深耕，长租公寓终于可以趁机收割一把高房租，而且未来一两年可能都会是如此，这一两年一二线城市房租可能会让在那里打拼的租房者很痛苦。不少租房者可能会回到三四线城市，这就促进了当地库存负担的减轻，而对于还需要抢产业的弱二线到四线城市，人才的回归也是个利好。
但是，长租公寓并不是一个门槛很高的行业。一方面竞争者不断入局，另一方面民众舆论也天然不向着它们，很容易被有关部门“约谈”。
这不，最近我爱我家前集团研究院院长胡景晖就在离职前炮轰自如、蛋壳公寓等长租公寓以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源、推高房租，可见租房市场内部竞争也相当激烈，而监管大手随时都可以搅局。北京市住建委，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
政治大手拍完了肩膀，市场之手也来了。各家长租公寓在经过从残酷的竞争后，发现哪怕做到了垄断，也会有外部资本源源不断进来抢生意，涉及民生又不断被相关部门敲打。而且在这两年内，保障性住房也该建起来一大批了，也更有底气了，长租公寓只能和寻求合作，让渡包括部分房租收入在内的部分利益给地方。在受到招安后，相关部门就可以利用这些形成垄断的长租公寓，推行长效机制了。
长效机制之初，会在被炒高的房租基础上稍微降一点价格，这就能换得那些不长记性的租客高呼“还是国家队好”了。
然后实现分层供给，质量低位置偏僻的留给低收入者，质量高位置好的留给付得起高房租的高收入者。如果你愿意付出更高的房租，租购同权绝对不是问题，租金越贵，享受到的教育、医疗、福利资源越多，附着在购房上的教育、医疗、社会福利等问题也就迎刃而解了——但愿国家队良心过得去，最差的房子安全也是有保障的。而对收入不上不下的人来说，烦恼也就变成了如何抢租学区房，相应的长期租房贷款之类怕也是会出现的吧。
至于购房者，反正他们也是脱离于租房这个市场的，该买还得买，谁看得起房客呢？高房价不会继续暴涨，而是会被收入增长慢慢化解。同时在房产税作用下，住一线城市上百平米住房的人群也会发生分化——交得起更多房产税的会追求更大的房子甚至郊区别墅，交不起的只能甩卖房子购买小一些的房子居住，也符合人民日报所说的“热衷于追求建造‘高大上’小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商，或会考虑多倾力于中小户型住房”。
对于国家来说，左手控制长租公寓收租金，右手收房产税，这对这些年有些维持不下去的土地财政是一个很好的补充，玩得好了还真能部分取代卖地收入的作用。
我的梦做完了，而且我知道实现这个未来还是很难的。但是我们还是要坚信厉以宁老先生的那句话，“让大家都住得好”。转发本文，沾沾厉以宁老先生的仙气，说不定大家都住得好了呢。
