“长效机制”时代，个人资产保卫战的新思路！

来源：米宅；作者：宋富贵。

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当，上面一声令下：“坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

意味着，原来买房就能赚钱的老路，已经渐渐关上了大门。

一个普通买房人，一个普通投资人的我们就必须开始认真思考三个问题：

1、什么是房住不炒，什么是长效机制？

2、房住不炒中，普通人能否赚钱？

3、长效机制，怎么赚钱，赚什么钱？

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想知道， “长效机制”时代，老百姓如何赚钱？

就必须清楚什么是长效机制？

2017 年2 月财经领导小组会议首次提出“深入研究短期和长期结合的长效机制和基础性制度安排”，可以看做是中国房地产整个长效机制建立的起点。

之后，在短短的一年半中，从层面，落实会议一个接一个，特别在，2017年10 月党的十九大为住房制度赋予明确的内涵，“建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度”，进一步明确长效机制的内容和内涵。

然而，长效机制是不是就是房住不炒呢？

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提出长效机制，很明显对应的是“短效机制”。

然而，没有任何一份文件，提出“短效机制”的提法，这就是有中国特色政治语言的魅力。

虽然属于短效机制，一旦明示，会有两个负面作用。

1， 人们普遍会怀疑这个机制的持续性。

2， 人们普遍会怀疑这个机制的落地性。

所以，我们把“短效行政或金融刺激或者压制”一般叫做“宏观调控”。

实际上我们这将近两年，90%以上的调控都是属于“宏观调控”。比如“限购、限售、限价、限贷”，以及“限离、限企、限商”等，同时，也包括今年年中会议最振奋人心的那句话——

“坚决遏制房地产价格上涨”

而短效机制的总目标就是一句话——

“房子是用来住的，不是用来炒的”，正所谓，房住不炒。

然而，这只是上面的“小目标”，短期“房住不炒”的目标实际上是为“大目标”铺路的。

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大目标就是长效机制。

房住不炒从长远来看只是“长效机制”的手段，为长效机制制定和落实赢得时间。

通过房住不炒，让长效机制出台之前，房地产不至于彻底完全绑架整个社会的资源。

通过房住不炒，让长效机制出台之前，房地产不至于引爆整个社会系统性风险。

通过房住不炒，让长效机制出台之前，房地产不至于重蹈“日本覆辙”。

因为，长效机制这招大棋再妙，也得给上面“布局”和“落子”的时间。

所以，房住不炒的作用在于“稳住”，而长效机制的作用在于“我们能赢”。

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既然叫机制，一定是多系统的工程，现在从上面到地方所披露的内容，长效机制完整版，一定会包含且不限于以下内容：

1、 房价机制。

未来中国的房价，未来三年到五年，一线二线城市大概率是稳的。

不要说是如同2016年周期那样的周期大涨，即使一个城市一年上涨10-15%以上，也会被当做政治事件看待。

当然，房价也不会大跌，大跌要引发金融风险，这也是上面长效机制中极力避免的问题。

国家能够接受的是局部地区，局部城市，房价的回调，如同上半年的环京，如同下半年的厦门。

同样，回调是允许的，但绝不能出现崩盘式下跌和踩踏式抛售，一旦出现，国家同样是会干预。

请记住，长效机制是否成功的判断标准就是四个字，“平稳健康”。

而且，平稳置于健康之前。

2、 土地供应

重点城市的土地供应，纯商品住宅用地会大规模减少，更多的将会出现人才公寓、共有产权等“新时代公房”的土地。

这类房产解决的是“人人有房住”，而不是“人人有住房”。

未来的供给侧改革目标将是“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”的结构。

在这个方面，改革先锋深圳已经拿出了一个可供参考的方案，其他城市，你们看着办。

3、 金融支持

现阶段，除了一如既往地支持刚需之外。很快，适用长租期，稳房租时代的“租赁型金融产品”将会出现，因为大资本已经开始涉足租房领域，配套金融支持必须跟上。

4、 税改

房产税出台已经是板上钉钉的事情，需要考虑的如何“累进”，是按面积还是按套数，起征点如何。

然而，倒不必过于担心，出台房产税，国家的目的一定是让你“长持”而不是“抛售”，特别是恐慌性“抛售”，一旦开始抛售，市场何谈“健康”。

所以，对于上面，他更多考虑的是三个问题：

1、 房产税是否能够填住出让金不足（因为土地出让金在减少纯商品住宅用地之后，出让金总量一定会减少）。

2、 房产税的比例，一定让你乐于保有房产，而不是出售房产。

3、 是否要出台其他税制配套改革，调高契税点数，开征所得税以及遗产税。

一句话，长效机制对于税改，一定是减少“流动性”而不是增加“流动性”。

5、 租售同权

中国人爱买房主要心理问题就在于“租售不同权”，这是一个比税改、土地、金融和房价，更难的一个问题。而在所有的“权”中，教育权是最大的问题，所以如果长效机制持续推进，必须推进“学区房”废除，必须推进“教育资源的平均化”。然而，这个问题恰恰是最难解决的。

因为这是动摇了整个民族的心理根基。

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然而，不管你愿意不愿意，长效机制要来，必将要来，这是不必讨论的问题。

现在思考的重点就是在长效机制之中，普通老百姓是否还有赚钱的机会。

“房住不炒”，绝不是不让老百姓在房产中挣钱，全世界国家不动产收入都是中产重要的收入的一部分，中国不可能例外。

长效机制的核心就是，不能让所有的中国人迷恋于房价快速上涨中，一买一卖的挣快钱，挣远超社会平均利润的钱。

这样会消磨整个社会的发展的动力，这个国家最不愿意看到的局面。

所以，一旦长效机制全面铺开，房价被长期锁死，我们必须换一种挣钱的思路。

1， 传统的租金。

原来的租金水平，比较于房价的上涨自然不值得一提，关于这方面的论述我在原米宅米宅《三年之后，中国房租涨幅将会超过房价》一文中做过论述，有兴趣的朋友可以在破竹APP中找找看看。

所以，一旦长效机制开始执行，房租上涨，重点城市大规模的上涨将是一个必然的趋势。

对于北京上海这类城市，租金年收益率不到1.5%的情况将会发生较大的提升，而达到2.5%到3%的国际平均水平。

而单方租金，也必然分化，城市与城市之间，不同区域，不同项目的分化将日渐拉开。

所以，今后买房，必须开始关注租金。

就业密集区的；

地铁口1公里范围内；

分租能够有较多房间；

租金能抵住月供70%以上的；

你才应该考虑。

2、 创新的租房产品证券化基金或信托

把中国从买房社会变成租房社会，对于供给方来说，最大的问题就是回款速度太慢。

而创新的租房产品证券化基金会部分解决房产公司开发资金投入集中性和收益资金回收长期性的矛盾。

并且租赁地产是较为适合的资产证券化的标的，能产生稳定的现金流，同时资产保值属性较强。从国际类似产品回报率来看，过去二十年权益型REITs 平均年复合收益率大约在9%左右。

未来几年，对于中国，这个急于进入租房时代的国家。

规模化、品牌化租房将迎来春天。

相关租房性金融化产品也将迎来春天。

老百姓购买此类金融化产品将获得初创型红利。

总之，证券化的房地产租赁产品，将成为未来5年到10年老百姓投资不动产的一个不能忽略的选择。

3，仍旧是新房、二手房的买卖差价。

但是，随着持有成本的增加，限购限售的长期化，交易成本的上涨，流动性的缺乏，纯靠一买一卖差价赚钱利润必然减少，而且是大规模减少，甚至有可能亏本。

因为，只有亏本，才能教育人民什么叫“房住不炒”。