负重前行的中国房地产
■ 文 | 卢国庆
摘要：今年上半年楼市调控政策多达192次，相比去年同期的116次增幅65%。楼市在政策强压之下似乎要进入一个下行的拐点，但各地房价数据表明，除一线城市之外其他城市均还在上涨之中。在美联储加息、缩表进程不断加快，金融危机氛围渐浓的当下，房地产将会如何面对并继续前行。
问题：大而不倒的房地产如何安然度过金融寒冬？
结构：美元货币环流体系的运作导致全球资产价格的起伏。
正文：
6月28日，楼市再次传出重磅消息。七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》。通知决定自2018年7月初至12月底，将在30个一二线重点城市先行开展房地产乱象治理行动。随后在6月29日，万科召开股东大会，宣布将退出房地产市场。而碧桂园也叫停三四五线城市全覆盖战略，房地产业务开始收缩。这一切都预示着房地产市场的高涨之势正在消退，但房地产市场自2016年10月以来近2年的调控时间里，除一线城市之外，都一直保持上涨趋势，群众对前些年历次调控的结果似乎产生越调控越上涨的心理预期，在各种限购情况下仍然想尽办法购买房产，以至于出现假离婚等情况。但是，在这表象之下到底是什么推动着房地产市场的暗流涌动。房地产市场到此时刻会不会发生转变呢？我们需要从源头进行分解。
一、次贷危机之后的美元热环流启动
2008年美国次贷危机之后，相继三轮货币QE，共投放约3万亿美元规模的基础货币，直接带动全球大宗商品的价格上涨。在人民币升值预期和中美利率差的推动下，大量短期国际资本涌入中国。伴随着货币的超发，房地产市场开始活跃起来，但同时，通胀压力也在不断增强。
1）大宗商品的价格上涨。
2010年CPI指数从年初的1.5%一路上涨至11月份的5.1%，2011年最高更是达到了6.5%之高。在2011年里可以看到各种通胀现象，同期食品基本类中，肉禽及其制品、油脂和蛋类价格同比上涨最大。分别上涨26.6%、14.6%、13.8%。在国际市场中，布伦特原油从2008年年底跌破40美元之后，一路上涨到2011年130美元的价格。
但随着欧债危机的不断恶化，全球性大宗商品通胀压力得到了一些缓解。但美国经济复苏的乏力也直接推动了第三轮的QE政策。
2）股市中脱缰之牛的一路狂奔
2014年，央行降息直接触发了股市的上行，而货币的洪流迅速向股市聚集形成冲击。随着股市的暴涨，对股市冲击一万点的传言也甚嚣尘上。据统计，2015年4—5月，每周平均开户人数高达400万人。由于流动性泛滥导致的“资产荒”的出现，大量银行资金不愿投向信贷，股市只能通过场外配资、融资融券等加杠杆的方式进行融资，这是导致股市泡沫的主要原因。此时监管部门戳破了这个泡沫，从而导致了2015年股市的崩盘。
二、背负使命的房地产被推向稳定金融市场的台前
1) 承载货币洪流的载体
在货币洪流失去目标的时候，横冲直撞在各个市场间成为一个很大的不稳定因素。为了能够有效控制住洪流的影响，房地产成为了载体，承载并稳定住其他市场价格的波动
2) 房地产企业高负债成为防范系统性金融风险的首要隐患
从2013年下半年开始，中国的房地产市场开始显现下滑势头，加之国内政策导向对房地产企业贷款资金的严格把控，导致众多房地产企业出现高额民间借贷问题，于是从2014年全国各地出现大量因民间借贷导致资金链断裂的房地产开发企业，继而大量烂尾楼成为街头一景，这直接对爆发系统性金融风险引发担忧。而为了避免风险的发生，开启去了库存政策，企业负责被转嫁到居民部门。缓解了爆发风险的压力。但，这也直接导致了从2015开始至今的房地产暴涨的形势。
三、大而不倒房地产的难以承受之重
房地产被推向台前之后，逐步被赋予了金融属性，当下的中国房地产总估值约430万亿元。约为GDP的5.8倍。而1989年日本的比值也仅仅是3.75倍。房地产已经成为了一个大而不倒的怪物，在各方期许之重中来回摇摆。国家之重在于推进城镇化发展，且价格保持稳定。地方之重在于土地财政，土地出让金已经成为地方的主要收入来源。开发商之重在于快速销售、高倍利润，加速资金的流转以保证资金链的安全。群众之重在于一直上涨中沉浸于财富效应之中，而最终的刚需族只能望房兴叹，或选择离开所在城市，或在经济安全边际之外成为最终的接盘侠。最后，在金融安全之重上，房地产成为了最大的威胁，约6倍于GDP的体量，足矣买下4个美国，而美国房地产的比值，一直处于1倍的附近，在美元冷环流进行之际，楼市将如何向前？静止不动或许是最好的选择。但，树欲静而风不止。美元加息缩表的进程不断加速，已经贸易战的不断恶化，都将不断冲击着这块颗华丽的肥皂泡。
四：结论
美元冷环流已经进入对全球新兴市场深入影响阶段，加之特朗普美国优先政策对各国开启贸易战，全球经济进入下行周期。中国股市已经从年钱的3600点跌至2700点。人民币不断贬值，外汇储备不断下降，贸易顺差也在不断收窄。这一切数据都表明国内经济承压较大。但房地产市场却连续两年的政策施压都无法抑制上涨的趋势。但万科及去年万达的转型，可以看出房地产今后的走向。开发商及地方的意志必须统一到国家意志之下。但在此次即将进入的进入金融寒冬，房地产市场也将会被冻结交易，直到寒冬结束。但无御寒能力的个人或企业将无法等到春天的到来。
参考文献：
1、国家外汇管理局：safe.gov
2、中国人民银行：pbc.gov/
